Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Повечето от населението на Русия не може да закупи жилищни имоти изцяло. Гражданите с ниски заплати могат да закупят само дял в апартамента. Наличието на собствено малко жилищно пространство ви позволява да решите проблемите с регистрацията и приходите, защото Повечето работодатели изискват от служителите да имат постоянно разрешение за пребиваване в района на заетост.

Какъв е делът в апартамента

Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация (Граждански кодекс на Руската федерация), този термин означава собственост, която е в обща собственост на две или повече лица. В официалните документи делът често се посочва не като стая, а като процентна или частична част от общата площ на жилището. Размерите му в квадратни метри са обозначени, ако са разпределени в отделно помещение. Много хора бъркат съвместната собственост с акционерното участие. Първият вид правни взаимоотношения възникват, ако омъжените хора придобиват недвижими имоти. След развод и разделяне на собствеността, апартаментът ще стане дял.

Трябва ли да си купя

Според статистиката, повече от 60% от гражданите придобиват определена част от недвижимите имоти, защото нямат място за регистрация. Закупуването на апартамент в обща собственост решава този проблем. Собственикът ще може да се регистрира за себе си, а ако е необходимо - за роднини или други хора. Освен това цената на част от жилищната площ е много по-малка от цената на целия апартамент. Недостатъците при закупуване на собственост върху акции също са пълни:

  • При продажба от други собственици има преференциално право на обратно изкупуване.
  • Закупуването на дял в апартамент не винаги е придружено от регистрация на собственика на отделна стая. На документи гражданинът получава собственост на 1/3 или 1/2 от имота, което ще причини сериозни неудобства при използването на жилище.
  • Необходимо е да се получи съгласието на други собственици за всякакви действия с имота (регистрация на хора, с изключение на непълнолетни, ремонт, подмяна на тръби и др.).

Нормативна рамка

Закупуването на недвижими имоти в споделена собственост се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация. Членове № 131, 250, 556, 572 уточняват правата и задълженията на страните, които притежават част от жилището. Процедурата за продажба и покупка на акции е регламентирана и от Федералния закон ФЗ-122 „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него” и Федералния закон ФЗ-172 от 02.06.2016 г.

Закупуване на апартамент в обща собственост

Всеки пълнолетен гражданин на Руската федерация или чужда държава може да закупи недвижим имот. Законът позволява закупуване на дял от апартамент от роднини. Гражданинът може да използва ипотека или разсрочено плащане, но банките са по-склонни да дават пари на цели обекти на недвижими имоти. При закупуване на имот, физическото лице трябва да обърне внимание на следните характеристики на имота:

  • броя на регистрираните лица и съсобствениците;
  • размера на разпределената част от жизненото пространство.

Кои са съсобственици

Този термин се отнася до други собственици на имоти със собствени акции. Ако има съсобственици, има 2 възможности за ползване на жилищни помещения: по споразумение и на равна основа. Гражданин, който реши да регистрира роднини от своята част от жилищната площ или да го отдаде под наем на някой, е длъжен да получи писмено разрешение от съсобствениците.

Предварително право на покупка на акция

Гражданин, който възнамерява да продаде част от апартамент, който притежава, ще може да организира публичен търг един месец след вземането на решението по чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Съгласно този законодателен акт, останалите собственици на имота имат преимуществено право на покупка, поради което продавачът е длъжен първо да им предложи да изкупуват неговите права на собственост. Началото на процедурата за продажба е както следва:

  1. Продавачът уведомява писмено всички членове на споделената собственост за намерението да реализират своята част от жилището с посочване на стойността и други условия на сделката.
  2. Гражданинът събира писмени откази за участие в търга. Ако всички акционери имат писмени уведомления, собственикът може да продаде част от жилището на всеки гражданин.
  3. Ако продавачът не е получил писмени откази от всички акционери, той трябва да изчака 30 дни. След този период делът на обекта може да бъде продаден на външно лице.

Какво да направя, ако е невъзможно да се намери акционер

Съсобствениците на недвижими имоти често е трудно да се намери. Това е особено вярно в Москва, където хората купуват акции, за да могат по-късно да наемат част от апартамент (стая). Продавачът трябва да изпрати уведомление до всички известни адреси. Ако не може да бъде намерена информация за мястото на пребиваване на участник в споделена собственост, е необходимо да се изпрати искане до областната администрация или адресното бюро, след което да се представят в съда документи, потвърждаващи невъзможността да се свържете с акционера.

капани

Покупката на дял в апартамент е изцяло правна сделка, ако е съставена чрез сключване на договор за продажба. В случай на безвъзмездно отчуждаване на близък роднина или чуждестранен гражданин, собственикът на част от имота трябва да представи удостоверение за своята отговорност. Документът не принадлежи към задължителния, но ще се превърне в защита срещу измама, ако дадено лице реши да отмени внезапно сделката чрез съда, като се позовава на собствената си неработоспособност към момента на подписване на договора. Потенциалните рискове от закупуване на дял в апартамент включват:

  1. Лош квартал. След покупката гражданинът може несъзнателно да попадне в епицентъра на конфликта между роднини или бивши съпрузи.
  2. Липсата на правила за ползване на жилищни помещения. За да избегнете негативни последици под формата на постоянни схватки, трябва да помолите съседите си да формализират официално споразумение в адвокатска кантора. В случай на отказ можете да съдите съсобствениците.
  3. Частичен дял. Гражданин след закупуване на част от имота ще трябва да подаде молба до мировия съдия, така че да му осигури отделно помещение за живеене, придружено от допълнителни разходи.

Ако детето е регистрирано в апартамента

Наличието на непълнолетен значително усложнява процеса на придобиване на част от недвижимите имоти. По закон закупуването на дял в апартамент става след като детето е изписано от жилищната площ и е регистрирано на нов адрес. Ако официалните настойници или родителите на бебето се опитват да продадат част от собствеността си на чужд гражданин, органите по настойничество признават сделката за недействителна и образуват наказателно дело за нарушаване на правата на непълнолетния.

При реконструкция

Проблеми с апартамента, който е преминал през приватизационната процедура, могат да възникнат, ако собствениците са извършили незаконна промяна в конфигурацията на жилищната площ, т.е. преместване или пълно разрушаване на стени, увеличаване на прозорците и т.н. Всички модификации на имота трябва да бъдат показани в техническо отношение. Ако един гражданин е придобил дял в апартамент с незаконно преустройство, тогава му се възлага отговорността за неофициална реорганизация. Съсобственикът на имота ще трябва да плати глоба.

Как да организираме продажбата на акции в апартамента

Процедурата за упражняване на правата върху част от имуществото започва с информиране на другите акционери. Няма изключения от това правило. След предоставянето на писмено уведомление за продажба на всеки съсобственик на недвижим имот, гражданинът трябва да изчака 30 дни или да събере официални откази, а след това да продължи с отворената продажба на споделена собственост. След като купувачът бъде намерен, трябва да изпълните следните стъпки:

  1. Подгответе документи за недвижими имоти. Собственикът трябва да събере всички необходими справки и извлечения, да провери релевантността на данните в тях.
  2. Изготвяне на договор за покупко-продажба и приемане на имот.
  3. Регистрация на прехвърляне на права на собственост.
  4. Плащане на личен подоходен данък (личен подоходен данък) след получаване на печалба от продажбата.

Подготовка и проучване на документи за апартамент

Преди закупуване бъдещият акционер е длъжен внимателно да проучи всички изявления и удостоверения, предоставени от собственика. Трябва да се внимава да се провери жилищния план. Ако размерът или броят на стаите, вратите, прозорците не съвпадат, продавачът трябва да се свърже с ОТИ, за да поръча нови чертежи на помещенията. За сключването на сделката са необходими следните документи:

  • удостоверение за споделена собственост на продавача на недвижими имоти;
  • извлечение от USRN (единен държавен регистър на недвижимите имоти);
  • извлечение от книгата, в която се посочва броят на регистрираните лица (валиден за 1 месец);
  • технически и кадастрални паспорти;
  • паспорти на всички участници в сделката;
  • сертификат, съдържащ основните характеристики на имота (брой стаи, кадри и др.).

Съставяне на договор

Този документ се издава с цел да се определи фактът на прехвърляне на права на собственост от едно лице на друго. Закупуването на апартамент в акции винаги е придружено от договор. Почти всеки нотариус има образец на образец. Попълнете договора за продажба от двете страни. Регистрацията на документа изисква официална нотариална заверка. Процедура за плащане може да бъде купувач или продавач. Договорът трябва да съдържа следните клаузи:

  • Дата, място на изготвяне.
  • Фамилно име, име, бащино име, дата и място на раждане, гражданство, пол, паспортни данни, адрес на регистрация и местопребиваване, банкови данни на продавача и купувача.
  • Подробно описание на предмета на сделката и недвижимия имот. Не забравяйте да посочите пълния адрес на жилището, местоположението на помещението (ако е разпределено според документите), номера на апартамента.
  • Покупна цена.
  • Поръчка, условия, други условия на плащане.
  • Данни за документите за собственост в помещенията, където са посочени правата на трети лица и тежести.
  • Информация за недостатъците и дефектите на апартамента.
  • Информация за съсобствениците на жилището.
  • Права и задължения на страните.
  • Отговорност на страните по споразумението.
  • Процедура за разрешаване на конфликти.
  • Процедурата за заплащане на разходите, свързани със сключването на споразумението.
  • Броят копия на договора за продажба.

нотариална заверка

Закупуването на дял в апартамент е свързано с сделки с недвижими имоти. По закон подобни процедури изискват правна подкрепа. След нотариално заверен договор след подписване, страната, която придобива част от имота, ще може да се защити от несправедливото поведение на продавача. Ако собственикът на залога реши да откаже сделката или да спази допълнителните условия, лицето може да използва официален документ като основание за връщане на изплатени или получени от него пари.

Акт за приемане

Документът потвърждава прехвърлянето на дела на собствеността от едно лице на друго. Той е приложен към договора за продажба. Актът за приемане и предаване съдържа описание на текущото техническо състояние на апартамента. Ако по време на последната проверка са открити дефекти, които не са в договора, продавачът трябва да ги отстрани. Купувачът без акт на приемане няма да може да получи сертификат на собственика в Rosreestre и да върне част от сумата, платена при покупка на имот (данъчно приспадане). Документът е нотариално заверен. Актът трябва да съдържа:

  • Място и дата на подписване.
  • Подробности за договора за продажба.
  • Информация за нотариуса.
  • Цялата информация за страните по договора.
  • Пълна информация за имота: брой стаи, етаж, кадастрален номер, други технически характеристики.
  • Данни за състоянието на жизненото пространство, списък на откритите дефекти.
  • Брой документи, потвърждаващи липсата на дългове по обществени услуги (по искане на купувача).
  • Информация за изчисленията.
  • Не претендирайте.
  • Подпис на двете страни.

Определяне на използването на жилищни помещения

Закупуването на акции в апартамент често е придружено от последващи конфликти. Отношенията между съсобствениците на дома започват да се влошават, когато един от собствениците блокира достъпа до кухнята, килера и другите общи части на друг. За да се избегнат подобни проблеми, адвокатите съветват да се определи формално процедурата за използване на жилищни помещения веднага след покупката. Решението на съдията се влияе от следните фактори:

  • планиране на имоти;
  • степен на нужда;
  • съсобственици на други жилища;
  • семейни връзки между акционерите.

Регистрация на прехвърляне на собствеността в Rosreestr

Продавачът, заедно с купувача, трябва да посети Кадастралната камара на мястото на апартамента. Това е задължителна процедура, която завършва прехвърлянето на права върху дял от имота от един гражданин на друг. Без нея покупката ще бъде невалидна. За държавна регистрация страните са длъжни да представят на кадастралната камара следните документи:

  • Заявление за регистрация на прехвърляне на собственост.
  • Заявление за държавна регистрация на собствеността след покупка.
  • Договорът за продажба.
  • Доклад за приемане.
  • Продавач и купувач на паспорти.
  • Разрешение за извършване на сделка от органите на настойничеството (издадено, когато собственикът е непълнолетен).
  • Документи, потвърждаващи правомощията на представителите на страните по договора за продажба на акции в апартамента.
  • Документи, потвърждаващи факта на изпращане на обявата за продажба на акцията на всички собственици на имота. Писмено известие, изпратено до съсобствениците от продавача, трябва да съдържа информация за цената на част от жилището и други съществени условия на сделката.
  • Документи за отказа на собствениците на покупката.
  • Получаване на плащане на държавното мито.

Обратно изкупуване на акции по договора за дарение

Продавачите не винаги искат да плащат държавни лихви за продажбата на част от недвижимите имоти. В такава ситуация можете да подарите подарък. След подписването на документа, друг гражданин ще стане собственик на част от жилището. Обратното изкупуване на дял в приватизирано жилище с акт за подарък е възможно, ако продавачът е представил удостоверение от психиатричната болница на собствения си здрав разум. Ако един гражданин откаже да го издаде, тогава е по-добре да не сключва сделка с него.

Обратното изкупуване на акции под подарък е една от най-честите измами. Той се използва не само при продажбата на определена част от недвижимите имоти, но и при продажбата на апартаменти, къщи. Престъпниците сключват сделки с високорискови лица, т.е. с наркомани, алкохолици, самотни пенсионери. Хората от тези категории не могат да бъдат изцяло отговорни за своите действия, следователно съдът отменя такива споразумения, а купувачите губят правата си върху част от недвижимите имоти и платените пари.

Дял в апартамента идва чрез серия от търговски сделки. Собственикът на имота върху документите не е пенсионер или алкохолик, а средноздравен гражданин. Да се идентифицира измамна схема в такава ситуация е възможно чрез разглеждане на базата данни на Федералната регистрационна служба за сделки с недвижими имоти. Там се събира информация от 1998 г. насам. Ако за кратък период от време са направени 2-3 сделки с акция, тогава измамникът продава апартамента.

видео

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Друг