Да имат собствено жилище, било то малък апартамент или къща, почти всички мечтаят. В съвременните икономически реалности, може да бъде проблематично да се спести дори няколко квадратни метра, да не говорим за възможността за залагане на съществуващи жилища. Поради тази причина гражданите трябва да кандидатстват пред банките за заем. Ипотека по силата на закона - заем за строителство или покупка на жилища, в който кредитополучателят в съответствие с договора прехвърля имота като залог.
Какво е ипотека по закон
Същността на концепцията е, че купувачът-кредитополучател прехвърля имота на заемодателя като обезпечение за изпълнение на договорните задължения. Когато купувачът е форсмажор и невъзможността да плати дълга, кредитополучателят има пълното право да реализира ипотекирания имот за покриване на дълга. Законната ипотека се използва, ако няма нужда от изготвяне на отделен договор, но има определени фактори, предвидени от закона.
Разликата между ипотеката по силата на закона и договора
Има друг вид ипотека - по силата на договора. На пръв поглед може да изглежда, че разликата в тях не е голяма, но те имат драматични различия между тях. Ипотека по силата на закона се различава от ипотека по силата на договор в това, че в първия вариант тя възниква по силата на правни основания, а във втория - въз основа на взаимно съгласие. По силата на закона ипотека се регистрира автоматично при регистриране на сделка за покупка и продажба на недвижим имот по силата на същия договор - само при взаимно заявление на заложния кредитор и заемодателя.
С други думи, за договорна ипотека като обезпечение се използва всяко недвижимо имущество на длъжника като обезпечение по договора за кредит. Появата на ипотека въз основа на закона се случва, когато закупеното жилище се прехвърля на заемодателя като обезпечение и няма значение дали е построено или закупено на вторичния пазар. По същество, това е целева заем за дома.
Правна рамка
Тъй като жилищните кредити са сложна система за взаимно уреждане между страните, всички процедури се уреждат от законодателни актове, приети по различно време. В допълнение към Федералния закон 102-ФЗ "За ипотеката (залог на недвижими имоти)" има значителен брой актове, които са в основата на възникването на ипотечна дейност, но следните са сред основните:
- Жилищен кодекс на Руската федерация;
- Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижимо имущество и сделки с него";
- Федерален закон "За кредитните истории";
- Указ за субсидиране на млади семейства за закупуване на жилища.
Случаи на залог по закон
При възникване на законна ипотека се появяват определени обезпечения и имуществени задължения. Има голям брой ситуации, в които могат да възникнат тези обстоятелства - това е покупката на апартамент, отделна къща, парцел и подобни обекти само с помощта на привлечени средства на банката. Същото се отнася и за строителството на недвижими имоти, ако то е направено на пари, отпуснати от кредитна институция.
Ипотека на къщи и апартаменти
Залогът по силата на закона за недвижимите имоти се отнася само до жилища, които принадлежат на физически или юридически лица. Що се отнася до държавните и общински жилища, той не може да участва в ипотеката. Важно е да се разбере, че част от жилищен апартамент или къща може да действа и като залог, но само ако е изолирана стая, предназначена за живеене.
Продажба на кредит
Както вече беше отбелязано, ипотека е заем, който се издава на гражданин за закупуване на недвижими имоти, а тук закупеното жилище е пряка гаранция, която е отделно предписана в договора. Кредиторът придобива право на недвижим имот към момента на изплащане на дълга, въпреки че ипотекодателят има право да живее там.
наем
При сключване на анюитетен договор ипотека възниква и по силата на закона, когато получателят отдава прехвърлянето на жилището си на друго лице, което е арендатор (всичко това се прави при нотариуса). За разбиране можете да дадете пример: човек прехвърля апартамента си на гражданин, който се ангажира да се грижи за него и да му осигури всичко необходимо до смъртта. Правото на собственост преминава след сключване на анюитетен договор, но тежестта е валидна до смъртта на получателя, след което тежестта трябва да бъде премахната.
Залог на имуществени права
Ясен пример е закупуването на жилища в процес на изграждане на кредит. По същество обектът все още не е издигнат, но кредитополучателят, като акционер, има право на това, тъй като е извършил авансово плащане. Той заема останалата част от парите от кредитна институция, но банката изисква обезпечение, за да получи ипотека. Въпреки това, тъй като обектът все още не е регистриран, той не може да служи като гаранция. Поради тази причина се издава залог на права на собственост, който впоследствие се заменя с построени жилища.
Законова регистрация на ипотека
За регистрация, можете да прибягвате до услугите на ипотечен брокер, и можете да правите всичко сами. Първо трябва да се свържете с кредитната си институция, за да изясните колко можете да броите. След това можете да започнете да търсите подходяща опция. След това трябва да сключите предварително споразумение с продавача и да предоставите необходимия пакет документи за разглеждане от кредитната институция.
След като прехвърлите всички документи, ще трябва да изчакате решение, тъй като всички документи ще бъдат внимателно проверени. В случай на положителен изход от ситуацията, ще бъде възможно да се подпише договор за продажба, където е задължително да се посочи, че имотът е закупен частично за кредитни средства. След това, регистрацията на ипотеката и собствеността на жилищата ще бъдат направени, и продавачът ще бъде в състояние да получи парите си.
Ипотечна регистрация по силата на закон
Регистрацията на законна ипотека се извършва без заплащане на държавна такса. Освен това не е необходимо да се пише съвместно изявление. Държавната регистрация дава определени права на собственост на кредитополучателя, което е задължително записано във Федералната регистрационна служба. Важното е, че регистрацията на договора се извършва едновременно с регистрацията на правото на собственост. Датата на регистрация е денят, в който е направено вписване в регистъра на правата за ликвидни недвижими имоти.
Какво имущество може да бъде предмет на ипотека
Ако се позовете на закона, можете да видите, че не всички имоти могат да бъдат предмет на ипотека. Забранено е например да се прехвърли държавната собственост като охрана. За жилища, в които малолетни лица действат като собственици, се взема специален подход. Ето списък на това, което може да бъде предмет на залог:
- парцели;
- сгради, предприятия, обекти в строеж, апартаменти, къщи, вили, гаражи и др .;
- парцели с обекти;
- права на лизинг (други права) за ползване на земя, сгради и съоръжения.
Ограничения на закона
Тъй като придобиването на недвижими имоти има много клопки, кредиторите се опитват да се защитят по всякакъв начин. За тази цел се прилагат ограничения на ипотечните кредити по закон, които възникват веднага след регистрацията. Обременяването е гаранция, че получателят на заема ще уреди със заемащата институция привлечени средства и ще ги върне в определеното време в договора за ипотека с определен марж.
Андеррайтинг - оценка на платежоспособността на кредитополучателя
Винаги има шанс, че ипотечният кредитополучател няма да бъде в състояние да изплати дълга си, а причините за това може да са различни. За да се избегне това, е необходима качествена проверка на платежоспособността на заявителя. За целта се провежда поемане на застраховка, или с прости думи, оценка на способността на гражданите да обслужват издадения му ипотечен кредит. По този начин се определя размерът на кредита, срокът за неговото предоставяне, лихвеният процент и други съществени критерии.
Изчислява се по отношение на финансовите показатели. Въз основа на опита на американските експерти. Методът се нарича система от пет "s" (от английската буква "С", с която започват всичките пет компонента на поемането):
- Характер - репутация;
- Капацитет - нивото на финансово съдържание;
- Капитал - наличност на собствен капитал (авансово плащане);
- Обезпечение - достатъчност на дохода;
- Условия - икономически условия към момента на кредитирането.
Изчисляване и анализ на факторите за обслужване на ипотечни кредити
Както показва практиката, клиентите, които кандидатстват за жилищен кредит, са по-малко строги, но това не означава, че те не са ангажирани с проверка на тяхната платежоспособност. В таблицата по-долу са показани основните показатели, според които се извършва подписваческият процес:
|
фактор |
препис |
описание |
|
P / D |
плащане / доход |
съотношението на плащанията по кредити към дохода за посочения период |
|
O / D |
пасиви / доход |
съотношението на ипотечните задължения на кредитополучателя към общия доход |
|
K / Z |
заем / обезпечение |
съотношението на размера на кредита към цената на кредитирания обект |
|
K / l |
кредитна / ликвидационна стойност |
съотношението на размера на кредита към минималната стойност, за която можете да реализирате обезпечението |
За да може кредиторът да вземе положително решение за отпускане на кредит, е необходимо горните стойности да имат следните цифри:
|
P / D = не повече от 40% |
|
O / D = не повече от 60% |
|
K / Z = в рамките на 30–90% |
Повечето кредитни институции имат свои собствени показатели, така че няма точни стойности. В зависимост от региона, размера на средната заплата по субект и други обстоятелства, тези фактори могат да се колебаят.
Характеристики на ипотечното кредитиране
Различните държави имат собствен ипотечен кредит. В зависимост от нормативната база и установената практика се формира собствен модел на жилищни кредити. В Русия например отличителните белези са използването на капитал за майчинство или военна ипотека. В допълнение, развиващата се икономическа ситуация и рисковете от ипотека също налагат свои собствени характеристики - ставките, предлагани от местните банки, са почти 10 пъти по-високи от тези в чужбина.
Американският модел с участието на държавния бюджет
Американската система започва своята формация преди повече от сто години. Основната идея е, че при закупуване на недвижим имот, който е основно купуване и продажба на вторичния пазар, ипотечната банка предоставя липсващата сума. След това той препродава дълга на ипотечната агенция, която емитира ценни книжа, които впоследствие се продават на фондовия пазар. Плащанията по тях са средства, върнати от кредитополучателя.
Европейски модел на ипотечния механизъм
В Европа, както и в много развиващи се страни, немският модел на жилищни кредити бе взет за основа. Неговата същност е в това, че клиентът открива сметка в банката, където извършва плащания до достигане на определено ниво. Като правило, това е около половината от цената на закупените жилища. След това банката ще му предостави заем за липсващата сума, като вземе закупения имот в обезпечението. Освен това държавата компенсира гражданите за около 10% от цената на жилището под формата на субсидия.
Ипотечни условия по закон
В различните финансови институции условията за предоставяне на жилищни кредити имат общи черти и някои разлики. Предпоставка за всички кредитори е застраховката на имота, която не противоречи на закона, доказателство за доходите на кредитополучателя и независима оценка на недвижимия имот. Всички други параметри могат да варират.
Авансово плащане
В зависимост от това колко обектът е оценен, банката предоставя кредит на клиента. Като правило получателят на кредита е длъжен да депозира самостоятелно определена сума. Тази цифра зависи единствено от заемодателя, но най-вече е поне 10% от цената на жилищата. Понякога банковите финанси и 100% разходи, но такива програми съществуват по споразумение със строителните компании, които са партньори на заемодателя.
Лихвен процент
Както вече беше отбелязано, лихвеният процент, предлаган от руските банки, оставя много да се желае. Тя пряко зависи от нивото на инфлация в страната и основния лихвен процент на Централната банка. Понастоящем стойността му е 10–12% годишно, въпреки че някои кредитори могат да имат и други цифри. Не бива обаче да се забравя, че намалената ставка може да бъде свързана с други комисионни, свързани с разглеждане на документи или с издаването на ипотечен кредит.
Изчислете сумата на плащането
За изплащане на дълга се използват два вида изчисления на плащанията. При диференциран метод кредитният орган се разделя на равни части, а лихвата се изчислява върху салдото на дълга. Такъв метод на изплащане е печеливш, ако клиентът вземе целеви заем за малък размер и кратък период, тъй като на началния етап плащанията по кредита са много високи. Стойността на анюитетното плащане се изчислява по определена формула. В резултат на това през периода на заема се начисляват равни суми.
Изисквания на заемополучателя
Ако гражданин планира да използва жилищен кредит, той трябва да отговаря на определени параметри. Банката незабавно обръща внимание на положителната кредитна история, тъй като заемът е голям и заемодателят се интересува от връщането му. Опитът на последното място на работа трябва да бъде най-малко 6 месеца, а възрастта на клиента е 21–65 години. Веднага си струва да се направи резервация, че горните параметри имат средни стойности, защото всяка банка има право да прави свои собствени изисквания.
Данъчни кредити за ипотечно кредитиране
За гражданите, които придобиват недвижимо имущество чрез кредитиране, съгласно руското законодателство, се предоставя данъчно облекчение. Казано с прости думи, това е възстановяване на част от платения данък върху дохода. Сумата има определени ограничения в зависимост от цената на закупения апартамент (не повече от 2 милиона рубли). Понастоящем максималният размер на възстановяването е 260000 p.
Как да премахнете ипотека по силата на закона
Вярвайки, че след изплащането на цялата дължима сума на дълга с лихвата на заемодателя, тежестта се премахва автоматично, кредитополучателят е много погрешен. След приключване на плащанията трябва да извършите тази процедура сами. Необходимо е да се приложи към USRR с искане за издаване на нов сертификат за собственост, но за това ще трябва да предостави определен набор от документи, които задължително включва документ, удостоверяващ пълно уреждане с кредитора.