Парите, получени от продажбата на недвижими имоти, включително постъпленията от продажбата на жилища, се считат за доход. От всички негови видове в съответствие със законодателството на Руската федерация (наричана по-нататък - Руската федерация) - част 2 от Данъчния кодекс на Руската федерация (наричан по-нататък - Данъчния кодекс на Руската федерация), глава 23 - физическото лице е длъжно да заплати фискалната такса в държавния бюджет. Те са обект не само на заплатата на физическо лице, но и на печалбата, получена от продажбата на жилищни имоти.
Трябва ли да плащам данък върху продажбата на апартаменти през 2022-2023 година
Дали данък върху доходите на физическите лица (наричан по-долу „ДДС“) през 2022-2023 г. ще бъде наложен върху продажбата на жилища зависи от редица точки. Те включват:
- договорна / кадастрална стойност на имота;
- заявление от продавача на едно от удръжките - собственост - размер 1 милион стр. или размера на документираните разходи, свързани с първичната покупка и последваща продажба на жилища;
- владение на недвижими имоти;
- начина, по който имотът е влязъл в имота на продавача.
Имоти, притежавани до 1 януари 2022-2023 година
Постъпленията от продажба на недвижими имоти, регистрирани в имота до 01.01.2016 г., са освободени от облагане с данък върху доходите на физическите лица, ако минималното жилище е 3 години. Ако е по-малко, продавачът ще трябва да плати фискална такса. Данък върху доходите от продажба на имущество, регистрирано във владение преди горепосочената дата, се изплаща от разликата (разликата) между приходите от продажба на имущество:
- и първоначалната му цена (т.е. документирани разходи за нейното придобиване) или;
- приспадане на собственост (ако е по-изгодно за продавача).
Собственост на апартаментите след 1 януари 2022-2023 година
Правилата за облагане на приходите от продажбата на жилища, регистрирани в имота след 01.01.2016 г., са претърпели редица промени. Продавачът на такъв апартамент трябва да вземе предвид следните точки:
- Минималното право на жилище, доходът от изпълнението на който няма да подлежи на данък върху доходите, е 60 месеца - 5 години.
- Концепцията за кадастралната стойност на жилищата е въведена в сделката за продажба и покупка.
Покупката и продажбата, извършена с недвижимо имущество, регистрирано в даден имот след 01/01/2016 г., предполага отчитане на кадастралната стойност на жилищата. Тя трябва да се умножи с коефициент 0.7 (или 70%). Полученият резултат се сравнява с цената на продаденото недвижимо имущество, което действително е посочено в договора за продажба. NDFL се изплаща от по-голяма сума - т.е. от максималната стойност.
Данъчна ставка
Лихвената ставка върху продажбата на апартамент не се е променила от миналата година. За жителите на Руската федерация - лицата, пребиваващи на територията на Русия повече от 183 дни в годината с законово спазване на всички правила за регистрация - тя е значително по-ниска. Постъпленията от продажба на жилища подлежат на облагане с данък върху доходите на физическите лица в размер на:
- за резиденти - граждани на Руската федерация - 13% от размера на продажбите на недвижими имоти;
- за чуждестранни лица - чужденци - 30% от всички доходи, получени на територията на Руската федерация.
Обект на данъчно облагане
При реализиране на недвижим имот, например апартамент, доходът, т.е. приходите от продажбата на жилищни помещения, става облагаема база. Тя може да бъде намалена, ако собственикът използва правото да използва един от удръжки: документирани разходи, свързани с придобиването, или собственост - размер на 1 милион рубли.
Мандат на собственост
Сертификатът за собственост на апартамента отразява датата на покупка на недвижим имот. С него започва отброяването на мандата. Изключения се правят само за 4 случая:
- Собственикът е наследил жилището, което се продава - отброяването започва от деня на смъртта на завещателя.
- Собственикът е член на жилищната кооперация. Датата на прехвърляне на собствеността на апартамента от институцията към новия му собственик е денят на плащане на последния акции и / или подписването на акта за прехвърляне.
- Имотът е в обща собственост със съсобственик или близък роднина. Срокът се изчислява от момента на регистрация на първата акция.
- С завършването на частна къща. Външните й граници са се променили до въвеждането на нови измерения в кадастралната документация. От този момент нататък се преброяват сроковете на завършените части на къщата.
В какви случаи данъкът не се заплаща
Освобождаването от плащане на данъка върху доходите на физическите лица възниква при редица обстоятелства. Продавачът на жилища има добри шансове да упражни това право. Данъкът върху продажбата на апартамент не се заплаща, ако е изпълнено поне едно от следните условия:
- Собственикът продаде единственото имущество, което притежава.
- Апартаментът се продава на цена под 1 милион рубли. Ако изчисляваме базата, която се облага с НДФЛ по следната формула (по-нататък - NB): СН - ИВ = НБ, където СН - цената на продадения имот, ИВ - приспадане на собственост, резултатът ще бъде отрицателен, а размерът на данъка отива до нула.
- Жилището бе собственост на продавача за дълго време:
- регистрирани преди 01/01/2016 - от 3 години и повече;
- издадени след 01.01.2016 г. - от 5 години и повече;
- Размерът на постъпленията от продажбата на недвижими имоти е по-малък от стойността му към момента на покупката, но надхвърля 70% от кадастралната стойност към датата на продажбата.
- Жилища, получени в имота по договора за дарение или по наследство.
- Апартамент, придобит чрез членство в жилищната кооперация.
Гратисен период на владение
В недвижими имоти, издадени в имота след 01.01.2016 г., иновации, свързани с минималното право на ползване за последващата продажба, без начисляване и плащане на данък върху доходите на физическите лица, в някои ситуации не се прилагат. Той все още е на 3 години. Изключения за собственост:
- наследяване;
- дарено жилище съгласно чл. 114 Семеен кодекс на Руската федерация;
- апартаменти, проектирани по приватизационната програма;
- собственост, прехвърлена на собственика по договора за анюитет.
Кадастрална стойност
Специална стойност, установена от Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (наричана по-нататък „Росреест“) и оперираща на пазара на недвижими имоти. Посочен е в кадастралния паспорт на апартамента. Това е публичен еквивалент на цената на всеки имот. При изчисляването му Rosreestr взема предвид редица фактори:
- местоположение - например цената на квадрата. м жилища в Москва е по-висока, отколкото в повечето други региони на Руската федерация;
- състояние: първичен - апартамент в нова сграда, втори - стая в стара къща;
- качество, вид, външен вид;
- област;
- брой стаи, наличие на бани и лоджии.
Как да се намали данък при продажба на апартамент
За да намалите размера на данъка върху дохода, трябва да намалите данъчната основа за данъка върху доходите на физическите лица. Има два начина за действие:
- да използват правото на приспадане на собственост - могат само гражданите на Руската федерация;
- или отнеме от договорната цена на продадения имот размера на документираните разходи, направени от собственика в момента на неговата покупка.
Приспадане на собственост
Връщане на средства при продажба на апартамент се нарича приспадане на собственост. Неговият максимален маргинален обем е 1 милион рубли. Собственикът на имота, постъпленията от продажбата на които подлежат на облагане с данък върху доходите на физическите лица, може да приложи удръжката на имота за данъчния период само веднъж. Когато продавате 2 или повече апартамента за една и съща календарна година, можете да използвате привилегията само за един обект.
Разходите, направени от собственика при закупуване на жилище
Под разходите, които собственикът носи при закупуване на жилище, има 3 вида разходи: да плащат за цената на недвижимия имот, да издават съответните документи, свързани, например, свързани с прехвърлянето на таксата към недвижимия имот или регистрация на покупко-продажбата на апартамент. Последният параграф предвижда изготвянето на договора, нотариално заверени пълномощни, отдаването под наем на банкова клетка за настаняване на купувача. Този вид разходи могат да бъдат частично възстановени от продавача.
Характеристики на данъчното облагане при покупка и продажба на апартамент в същата година
Ако собственикът е продал един апартамент и е купил още един в същата година, той е длъжен да плати данък върху доходите, при условие че продадените жилища са по-скъпи от новопридобитите, по-евтини жилища. Това означава, че собственикът е спечелил. При тези обстоятелства, собственикът има възможност да приложи удръжка за собственост два пъти:
- За продаден апартамент - размер на 1 милион рубли. и само 1 път на календарна година.
- За новопридобита жилищна собственост. Ако собственикът не го е използвал преди да закупи друг недвижим имот или не го е използвал изцяло от 2014 г. (има баланс върху него). Максималният размер на приспадане на собственост при закупуване на жилище може да бъде 2 милиона рубли.
Получаване на приспадане
Правото на получаване на приспадане на имот, свързано с продажбата на апартамент, може да се използва неограничен брой пъти, за разлика от неговия еквивалент, който се използва за закупуване на жилище само веднъж в живота си. Данъкоплатецът трябва да следва следната процедура:
- Попълнете декларацията в края на календарната година под формата 3-NDFL.
- Когато данъчнозадълженото лице подаде жалба за приспадане на размера на направените разходи за генериране на приходи от продажбата на жилище, изгответе копия от всички документи, с които те могат да бъдат потвърдени.
- Подгответе документи, доказващи продажбата на апартамента.
- Осигуряване на данъчната инспекция на мястото на регистрация на продавача на жилища пълен пакет от необходимите документи, които потвърждават правото на бившия собственик да получи удръжка от собственост при продажба на апартамент.
Краен срок за подаване
Изчисления на данъка върху дохода, дори и нула, декларация за приспадане, фактът, че продажбата на апартамента трябва да бъде отразена в декларацията под формата 3-NDFL. Документът трябва да бъде предаден на служител на упълномощения орган на мястото на регистрация на продавача на недвижимо имущество.
|
дати: |
Календарна година след продажбата на жилища |
|
подаване на декларация на формуляр 3-NDFL |
До 30 април |
|
прехвърляне на ненулева сума на данъка върху продажбата на апартамент |
До 15 юли |
Подаване на документи до служителя на Инспектората на Федералната данъчна служба (наричана по-нататък - инспекция на Федералната данъчна служба) по следните начини:
- По пощата. Необходимо е да се изпрати пакет от документи с инвентаризация на инвестициите. Датата на изпращане ще бъде денят, в който документацията е получена от Инспекцията за инспекция на Федералната данъчна служба.
- Лично. Да предаде на служителя на упълномощения орган.
- С нотариално заверено пълномощно. Документацията се представя на представителя на данъчния инспекторат от представителя на данъкоплатеца.
Списък на необходимите документи
За да докладвате на служителя на упълномощения орган за продажбата на жилища, плащате данък върху доходите при продажба на апартамент и получавате приспадане на имот, трябва да подготвите определен набор от документи. Той трябва да бъде съставен в 2 екземпляра. Едно от тях трябва да се запази. Служител на Инспекцията на Федералната данъчна служба поставя печат върху него - бележка, че документите ви са приети. Определено ще ви трябват оригиналите на следните документи и копия на всеки от тях:
- Декларация за 3-NDFL;
- паспорт на гражданин на Руската федерация;
- удостоверение за собственост върху продадения апартамент;
- чекове, платежни нареждания, акт, в който прехвърлянето-приемане се фиксира с фразата "всички средства са получени в пълен размер";
- Договор за продажба на недвижими имоти;
- попълнено заявление за подаване до служител на данъчна инспекция за приспадане на имущество в размер на 1 милион рубли (мостра може да се вземе от щандовете, разположени във фоайето на офиса на организацията или да се изтегли от официалния му уебсайт);
- парични чекове и варанти, банкови извлечения и / или сертификати, платежни нареждания, получени от продавача средства - при приспадане на размера на разходите за продажба на жилище;
- ако продаденият преди това апартамент се продава:
- кадастралния паспорт на продадения недвижим имот (при условие, че договорната цена е намалена);
- подарък за продаден апартамент;
- Всички документи, които могат да потвърдят плащане за продаден имот:
- регистъра на документите, представен на служителя на данъчната инспекция, в който следва да се посочи броят на страниците на всеки документ.
Санкции и наказания
Ако продавачът на недвижими имоти не е платил данък върху постъпленията от продажба на жилищни имоти и / или не е подал декларация 3-НДФЛ пред Инспектората на данъчната администрация по мястото на регистрация, той рискува да попадне под санкции и финансови санкции. Последиците могат да бъдат следните:
- Добре. 20% от неплатената сума на данъка върху доходите на физическите лица за всеки месец закъснение съгласно чл. 123 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
- Санкции. Начислява се ежедневно в размер на 1/300 от ставката за рефинансиране, определена от Централната банка на Руската федерация (7, 25% за 2022-2023 г.), ако плащането на данъци в държавния бюджет се забави съгласно чл. 75 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
- Наказателна отговорност. Той идва за най-твърдите длъжници в NFDL с дълг над 600 хиляди рубли. Регламентирано в чл. 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация.