След намаляване на рефинансирането на Централната банка на Русия и ставките на търговските банки, пазарът на недвижими имоти става все по-активен във всички региони на страната. Това се улеснява от ипотечни програми на банки, които се стремят да привлекат клиенти с добри условия. Банкова реклама описва как да получите ипотека при закупуване на апартаменти в нови сгради, жилища на вторичния пазар, къщи и земя. За успешна покупка на жилища е да се разбере терминологията на ипотечното кредитиране, процедурата за регистрация, да се изчисли размерът на плащанията, времето на плащанията
Какво е ипотека
Федералният закон на Руската федерация „За ипотека (Залог за недвижими имоти)” № 102 от 16 септември 1998 г. установява правните аспекти на функционирането на пазара за продажба и покупка на недвижими имоти чрез използване на ипотечно кредитиране на банки. В допълнение към този закон, действията на кредиторите и кредитополучателите са регламентирани от Жилищния кодекс на Руската федерация, Федерален закон № 122 „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“, Федерален закон № 218 „За кредитната история“.
Ипотека е форма на обезпечение в банковото кредитиране, при което имуществото, придобито за кредитни средства, е собственост на кредитополучателя, но подлежи на обременяване във Федералния регистър, преди длъжникът да изпълни задълженията си към банката. Ако кредитополучателят откаже да плати заема, банката има право чрез съда да оттегли и реализира залога за изплащане на дълга на кредитополучателя.
Плюсове и минуси
Предимства на кредитирането за сигурността на жилищата са:
- възможност да получите покрив над главата си или да подобрите условията на живот при липса на средства за закупуване на жилища;
- да получи положително решение, без да представя удостоверение за официални доходи и заетост;
- с правилното планиране на доходите и разходите на семейството, постепенното подобряване на жилищата, ипотеката предоставя възможност с течение на времето значително да подобрят условията на живот.
Неговите недостатъци, както и всяко кредитиране, включват значително надплащане на кредитополучателя спрямо първоначалната цена на апартамента с дълги срокове за погасяване. Недостатъкът е фактът, че тежестта не дава право на кредитополучателя да извършва преструктуриране, реконструкция или други подобрения на закупената къща, апартамент или градска къща.
Ипотечни условия
Основните параметри на ипотечния кредит са:
- размерът на първоначалната вноска - засяга годишния лихвен процент;
- лихвен процент - определя месечните плащания;
- Допълнителни такси - възможни, ако валутата на заема е различна от валутата на плащане;
- Застрахователното обезпечение е задължително, кредитополучателят има възможност да се застрахова срещу много бедствия, включително загуба на работа;
- срок на кредита - с дългосрочен план, крайната цена на жилищата се увеличава, но месечните плащания се намаляват;
- схема за погасяване на кредита - анюитет или лихва върху баланса.
Лихвени проценти
Лихвеният процент се влияе от няколко фактора. На първо място е размерът на авансовото плащане - колкото по-висок е делът му в размера на кредита, толкова по-ниски са рисковете от неизпълнение за банката. Така бързо можете да получите одобрението на банката за кредитиране, а лихвеният процент ще бъде намален. Ликвидността на обезпечението е важна. Нови сгради с избор на добра строителна площадка, втори дом в Москва, Санкт Петербург, курортни градове имат добра ликвидност.
програми
Как един апартамент се издава в ипотека, нека разгледаме примера на Сбербанк на Русия, която предлага ипотечната програма за Младото семейство за закупуване на жилища в нови сгради от предприемачи, вторични недвижими имоти, жилища в страната със следните параметри:
- сумата от 300 000 рубли;
- срок от 1 година до 30 години;
- ставка от 9, 5% годишно;
- първоначална вноска от 20%;
- предимства: без потвърждение на дохода и заетостта, ниско лихвен процент, застраховка не се изисква.
Банката на Москва, отговаряйки на въпроса как да получите ипотека, предлага решение, за което ще одобрите заеми за закупуване на жилищни имоти в нови сгради на втория документ:
- на цена до 8 милиона рубли;
- от 1 година до 30 години;
- с лихвен процент 10%;
- първоначално плащане от 10%;
- застраховка на дома се изисква.
Tinkoff Bank по програмата за първичен пазар предлага емитиране на ипотечен кредит за 2 документа при благоприятни условия, на ниска цена, без допълнителни плащания:
- сума от 300 000 до 100 милиона рубли;
- до 30 години;
- ставка от 8, 75%;
- първоначална вноска от 15%;
- изисква се застраховка;
- по стандартите на AHML.
Какво ви трябва, за да получите ипотека
За да получите заем на сигурността, преди подписването на документи с финансови задължения, трябва да вземете трезвен подход към избора на недвижими имоти, да оцените способността си да направите авансово плащане, месечни плащания, да разгледате въпроса как се издава ипотека. След това трябва да намерите имот, който да отговаря на вашите възможности, да го проверите и да се споразумеете за продажба. След това, вие решавате на банката, нейните ипотечни оферти, подайте заявление, съберете пакет от документи.
Документи при кандидатстване за ипотека
Изискванията на различните банки по пакета от документи са различни. Въпреки това, много банки изискват само 2 документа - паспорт и SNILS. За различните категории кредитополучатели специалните програми могат да изискват оригинали и копия от следните документи:
- молба за кредит, банков формуляр за кандидатстване;
- паспорти, TIN;
- удостоверения за пенсионно осигуряване;
- военна идентификация;
- трудов стаж;
- удостоверение, потвърждаващо дохода на кредитополучателя;
- договор за продажба на жилища.
Къде да получите ипотека
Основният документ за регистрация на ипотека е паспорт на гражданин на Руската федерация. Банковите организации изискват разрешение за постоянно пребиваване в региона, в който е подадено заявление за кредит. За договор за ипотека е необходимо да се намери избрания обект на покупка в района на банката. За залог, избраният обект трябва да бъде разположен за централните райони на Русия: в столиците, областните и областните центрове и на разстояние не повече от 50 км от тях.
Процедурата за получаване на ипотека
След подписването на предварителния договор за продажба на избрания жилищен фонд процедурата за получаване на ипотека ще съдържа няколко етапа на регистрация:
- изберете банка и програма за кредитиране;
- прилагат към банката;
- за оценка на обезпечението;
- застраховате залог, живот;
- изготвя договор за заем;
- да извърши авансово плащане;
- заплаща на собственика-продавач на недвижими имоти, пререгистрира и регистрира сделката за продажба на жилище;
- да издаде държавна регистрация на правото на недвижими имоти и тежести в Росреест.
Как да получите ипотечен кредит
За да закупите апартамент или къща с помощта на ипотечно кредитиране, трябва да изберете банка, програма за кредитиране, да подадете заявление под формата на банка с пълна информация за покупката. При ипотечен кредит от банкови институции се обръща специално внимание на предмета на залога. Основното изискване е предлаганата ликвидност за осигуряване на заем за апартамент или къща. Стандарти AHML определя максималния размер на ипотечното кредитиране в различни региони.
До апартамента
Изискванията за ликвидността на обекта за сигурност не дават възможност да се приеме като залог апартамент в нежилищна държава, „Хрушчов”, жилищни помещения в порутени къщи или подготовка за разрушаване. Ще има проблеми с закупуването на апартаменти със съмнителна история на сделките за продажби, наличието на проблемни съсобственици в миналото, въпроси от услугите за попечителство на непълнолетни. Струва си да се направи ипотека на апартамент след пълната му правна проверка - банката и застрахователната компания не носят отговорност, ако възникнат проблеми с закупеното жилище.
За вторично жилище
Избор на обект на покупка на вторичния пазар, обърнете внимание на легализацията на промени, ясни, до 1 см съответствие на жилището с технически паспорт. Важно е да се гарантира, че няма дългове по комунални услуги, газ, топлоенергия и електричество. Когато инсталирате автономно отопление, трябва да имате техническите условия, акта за въвеждане в експлоатация, паспорти, сертификати за измервателни уреди и отоплителна техника.
До къщата
Градските и селските къщи са по-малко търсени сред купувачите, така че процентът на ипотечното кредитиране на техните покупки е по-висок. За целите на ипотека при такава покупка къщата се прехвърля заедно с парцела. Това предполага изискване за правилно регистриране на покупката или дългосрочния наем на земя. Къщата е задължена да бъде в жилищно състояние, с свързани и работещи канализационни услуги, вода и електричество. Обслужването на къща е скъпо в сравнение с апартамента, а това поставя допълнителни изисквания към платежоспособността на кредитополучателя.
Без авансово плащане
Посоченото по-горе описва необходимостта от авансово плащане за предоставяне на ипотечен кредит. Банката може да отмени това условие само ако няма риск, който може да възникне, ако кредитополучателят откаже да плати. За такива отстъпки банковата институция, в която се сключва договорът, може да отиде в изключителни случаи, като има дългогодишен опит в работата с клиента или при прехвърляне на недвижими имоти като обезпечение, чиято стойност е много по-висока от размера на кредита.
С държавна подкрепа
Ипотечните програми на много банки предлагат характеристики на регистрация или преференциални условия за определени категории граждани. Такива условия се предлагат в регионите за решаване на социални и демографски проблеми. Младите семейства, социалните работници, учителите, лекарите, младите научни служители, военнослужещите по договора могат да кандидатстват за ипотечни обезщетения от федерални и регионални държавни агенции.
Как да направите ипотека в Сбербанк
Руската Сбербанк предлага няколко програми за ипотека. Клиентът има възможност да закупи апартамент в завършена нова сграда от търговец, акредитиран в банка, при следните условия:
- Сума от 300 000 рубли до 85% от прогнозната стойност на обезпечението;
- срок на кредита до 30 години;
- първоначална вноска от 15%. От 50% в случай, че обектът е изграден с участието на Сбербанк фондове;
- 10.7% годишно - единична базова ставка;
- възможно е предсрочно погасяване.
Според програмата „Завършени жилища” Сбербанк предоставя ипотечно кредитиране със следните параметри:
- сума от 300 000 рубли до 80% от прогнозната стойност на жилището;
- срок на кредита до 30 години;
- с първоначално плащане от 20%;
- задължителна застраховка;
- 10.5% годишно - базовата ставка;
Как да кандидатствате за ипотека при ВТБ 24
Един от най-големите руски банки, ВТБ 24, предлага ипотечен кредит, като представя само 2 задължителни документа с възможност за предсрочно частично или пълно погасяване без санкции:
- сума от 600 хиляди до 30 милиона рубли;
- процент от 11, 5%;
- срок на кредита до 20 години;
- сумата на авансовото плащане на най-малко 30% от стойността на придобитото имущество;
- задължителни документи - паспорт и застрахователно удостоверение за задължително пенсионно осигуряване (SNILS).
Как да кандидатствате за ипотека, ако няма официална заетост
Много банки, като за предоставяне на течни недвижими имоти, позволяват регистрация на ипотека без документи за заетост и доказателство за доход. Ако кредитополучателят е индивидуален предприемач, за да предостави ипотечен кредит, той ще има нужда от удостоверение от районната данъчна служба, където е регистриран. При липса на заетост по искане на банкова институция е възможно да се привлекат поръчители.
Военна ипотека
За военнослужещите, Федералният закон № 117 от 20 април 2004 г. е разработил програма за натрупване на ипотека, която ви позволява да спестите пари за сметка на държавния бюджет за авансово плащане и месечни плащания, без да се свързвате с кредитни институции. Програмата се управлява от ФГКУ Росвоенипотека, подчинена на Министерството на отбраната на Руската федерация. Размерът на плащанията по него през 2022-2023 г. е 245880 рубли на месец през годината. Тези начисления по сметката на участника в програмата започват да се извършват след 3 години от датата на регистрацията в нея.
Младо семейство
За ново семейство е много важна възможността за придобиване на жилище с премия. Семейства, които очакват жилища, получават жилищен ипотечен проект чрез държавната социална програма „Младо семейство - достъпно жилище“. Тази програма предоставя отстъпки при първоначално плащане, лихвеният процент се намалява, месечните вноски се субсидират частично от държавата. Първоначалната вноска се намалява до 10%, кредитополучателите получават субсидии за плащания за семейства без деца в размер на 35%, с деца - 40% от цената на жилището.
Под капитал за майчинство
Държавната програма "Майчинство капитал" е установила ползи за семействата след раждането или осиновяването на второ дете. През 2022-2023 г., за закупуване на апартамент на ипотека с тази субсидия е 453, 026 рубли по-евтино. По закон тези пари могат да се използват за заплащане на детска градина, образование или частично плащане на авансово плащане при закупуване на имот в кредит. С използването на майчинския капитал е възможно да се придобият както готови, така и жилищни сгради по време на строителната фаза.