Заем за закупуване на земя - условията на банките, които предоставят ипотеки, изискванията за кредитополучателя

Селските къщи стават все по-популярни, много хора искат да живеят в тях. Такава конструкция започва с избора на подходящо място и преброяване на наличните пари. Като се има предвид високата цена на земята, специална банкова ипотека би била подходяща възможност за повечето купувачи. Тази услуга ще помогне и в ситуации, когато територията се придобива за други цели, като например градинарство.

Как да вземете ипотека за земя

Такава програма за заеми се появи в обхвата на банковите услуги преди около пет години и не е толкова развита, колкото издаването на кредити за закупуване на апартамент. Ниското разпространение на тази услуга е свързано с трудността при определяне на ликвидността на парцела, който може значително да намалее след покупката. Например, ще бъде много скъпо да се купува парцел близо до планираното вилно селище заради планираната инфраструктура, но тази зона ще загуби много в цената, ако строителството бъде преместено на друго място.

Бързата промяна в стойността на парцела увеличава инвестиционните рискове на заемодателя, тъй като когато цената на този вид собственост намалява, кредитната институция няма да може да върне всички свои инвестиции, ако кредитополучателят спре да плаща. Поради тази причина, не навсякъде можете да получите заем за закупуване на земя. Като правило, големи финансови организации (Сбербанк, ВТБ 24, Бинбанк) са ангажирани в провеждането на сериозна проверка на заявленията. Издаването на такива заеми се извършва в няколко направления:

за поддръжка на фермата;
за градината;
върху земя за индивидуално жилищно строителство (ИЖС) - от трите сорта, това е най-оптималното за получаване на кредити.

Условия на кредита

В сравнение с конвенционалната ипотека за първично и вторично жилище, отпускането на средства за закупуване на земя е по-строга опция за кредитиране. Това се отнася за най-придобития парцел, дохода на кредитополучателя и начина на погасяване. Условията, при които се отпуска заем за покупка на парцел, включват следните показатели:

Лихвен процент - 12.5-17% годишно.
Размерът на кредитите - 200 хиляди - 40 милиона рубли.
Размерът на първата вноска - 20-30%.
Задължителна застраховка на кредитната линия в деня на издаване на ипотеката.

Нормативна рамка

Основните разпоредби, съгласно които се извършва правното регламентиране на получаването и изплащането на заем за покупка на парцел, са установени във Федералния закон № 102-ФЗ от 16 юли 1998 г. “За ипотека (залог на недвижими имоти)”. Той регулира следните въпроси:

сключването на договора (включително държавната регистрация на този документ);
гарантиране на безопасността на заложеното имущество;
права на заложния кредитор;
характеристики на земята ипотека;
изисквания за парцели, които могат да бъдат предмет на ипотечно кредитиране;
оценка на предмета на заема.

Освен това, въпросите, свързани с покупката на земя в ипотека, са уредени във Федералния закон от 13 юли 2022-2023 г., № 218-ФЗ "За държавната регистрация на недвижими имоти", както и в Гражданския и поземлен кодекс на Руската федерация (Гражданския кодекс и Земеделския кодекс на Руската федерация). Някои специфични ситуации са изложени в съответното федерално законодателство, например в член 13 от Закон № 214-ФЗ „За участие в споделено строителство“ се казва, че предприемачът не може да прехвърли земята като залог без съгласието на всички акционери.

Банкови изисквания за обезпечението

Защитавайки своите финансови интереси, кредитната институция е заинтересована да гарантира, че обезпечението по кредита е ликвидно (т.е. може лесно да бъде продадено, ако е необходимо). Изискванията за ипотечния обект се основават на това, например за индивидуално жилищно строителство, парцелът трябва да отговаря на следните условия:

Да има площ от поне 6 декара. Твърде малките площи не са търсени сред купувачите и ще бъде трудно да се реализира такъв залог. От тази гледна точка оптималната територия е 10-15 декара.
Разположете се на не повече от 100 км от градската граница. В някои банки това изискване е по-строго, а допустимата близост на обекта до града е 2-3 пъти по-малко.
Не разполагайте с големи депа за отпадъци и опасни химически заводи.
Намира се извън водите и екологичните зони. Закупуването на парцел на такава територия може да доведе до преглед на условията за ползване по време на срока на договора за ипотека (например наложеното ограничение върху размера на сградите), което ще доведе до намаляване на стойността на обезпечението.
Имате транспортни комуникации, позволяващи да дойдете на обекта по всяко време на годината. Наличието на инженерна инфраструктура (доставка на електроенергия, газ, вода и др.) Увеличава стойността на придобитата земя.
Да бъде свободен от различни тежести (наем, залог, арест и т.н.), да принадлежи на продавача въз основа на правата на собственост и да влезе в списъка на териториите, в които е позволено МХП. Това опростява прехвърлянето на недвижими имоти към новия собственик. В същото време сайтът ще стане залог от банката.

Изисквания на финансовите институции към кредитополучателите

Критериите за подбор, които ръководят различни банки по отношение на тези, които искат да вземат заем за закупуване на парцел, не се различават много помежду си в основните точки. Всяко от изискванията се основава на създаването на максимални гаранции за изплащане на ипотеката от кредитополучателя. Те включват:

Руско гражданство.
Регистрация в селото, където се намира клонът на банката. Това изискване прекъсва посетителите сред кандидатите и опростява контрола на банката за плащанията на кредитополучателя.
Възраст - от 21 години към момента на получаване на заеми до 70 години по време на последните плащания по взетия заем.
Постоянен доход, достатъчен за изплащане на ипотеката.
Добра кредитна история (CI). Предполага се, че предишните потребителски кредити са изплащани без нарушения и пълното отсъствие на КИ също не би било в полза на кредитополучателя, защото кредиторите трябва да знаят колко финансово дисциплинира клиентът.

Как да получите заем за земя

Като цяло процедурата за получаване на заем за земя е подобна на получаването на други ипотечни продукти. Алгоритъмът на действие е както следва:

Проучването на предложенията на кредитния пазар. Това предполага запознаване с условията на кредитиране в няколко финансови организации и избора на най-оптималния вариант. По-добре е да се кандидатства за ипотека на 2-3 места, за да се увеличи възможността за одобрение.
Успоредно с избора на подходящи кредитни институции е необходимо да се подготви пакет от документи. Той се състои от основната част (отнасяща се до самоличността на кредитополучателя) и допълнителната (за предмета на ипотеката).
Пакетът от документи се допълва със заключение за пазарната стойност на парцела. За да направите това, експертна оценка на земята.
На банката се предоставя готов пакет от документи. След преразглеждане на предложените документи, финансовата институция взема решение за възможността за кредитиране на кандидата.

Избор на кредитна институция

Ниското разпространение на кредитни услуги за закупуване на парцел значително намалява възможностите за търсене. Предвид големите рискове, лихвеният процент ще бъде по-висок, отколкото при конвенционалната ипотека. Най-добрият вариант е да получите ипотека в кредитна институция, която обслужва платежната сметка на кредитополучателя. В таблицата са представени сравнителни данни за Сбербанк (за други финансови организации това съотношение ще бъде приблизително еднакво):

Лихвен процент по ипотечния кредит	Минимална стойност, %
За закупуване на апартамент	7.9
За закупуване на земя	10
За тези, които не са клиенти за заплати	Минимално увеличение с 0.5%

Заявление за ипотечен кредит

Попълвайки формуляр за кандидатстване, клиентът уведомява банката за желанието си да получи кредит за покупка на парцел и иска да разгледа възможността за издаването му. Този документ е изготвен под формата на кредитна институция (например от Сбербанк може да бъде изтеглен от официалния сайт) и съдържа основна информация за кредитополучателя:

фамилно име, име, бащино име;
данни за контакт (адрес, мобилен телефон, електронна поща и др.);
образование;
състав на семейството;
информация за получената работа и доходи;
собственост върху недвижими имоти и друг имот.

Заявлението е предварително и не е договор. Въз основа на съдържащата се в него информация организацията взема решение за целесъобразността на кредитирането на кредитополучателя. За да увеличи шансовете си за получаване на финансова услуга, клиентът трябва да предложи на банката имуществена подкрепа или да привлече съзаемници от роднини, бизнес партньори и др.

Пакет от необходими документи

Формулярът за кандидатстване е допълнен с личната документация на кредитополучателя (и съзаемниците, ако има такива). Списъкът включва:

Паспорт (представен лично от собственика).
Сертификат за ниво на доходите, място на работа и трудов стаж (не се изисква за клиенти на ведомостта, тъй като банката вече разполага с всички тези данни).
Документът за собствеността на имота (използвайки допълнително обезпечение).

Проверка и оценка на земята

Спецификата на определянето на пазарната стойност на земята се състои в това, че при неговото изпълнение са важни не само физическите качества на обекта (размер, местоположение и др.), Но и неговите правни характеристики. Последната категория включва целта на въпросния обект или неговата тежест, която в някои случаи изключва издаването на ипотека (например, ако разпределението вече е осигурено).

Големите банки имат свои собствени оценители (или специализирани кадастрални компании, с които си сътрудничат), но в много случаи услугите на независими специалисти ще бъдат по-удобни за кредитополучателя. Цената на такава оценка варира от три до десет хиляди рубли, до една седмица (цената ще зависи от местоположението на обекта, неговата площ, наличието на първична документация и т.н.).

Разглеждане на документи и вземане на решение за кредитиране

Експертната оценка има за цел да демонстрира пред банката инвестиционната привлекателност на обекта (не трябва да се забравя, че финансовата институция разглежда и парцела от гледна точка на възможната му продажба в случай на прекъсване на плащанията на кредитополучателя). В този момент всичко е готово за окончателното решение и пакетът от документи нараства поради нови придобивания. Освен това са включени:

Оформя се кадастрален план. Тук трябва да се посочи неговата площ, местоположение, разрешен вид употреба (например за индивидуално жилищно строителство).
Актът за собственост на продавача върху парцела.
Експертно мнение на независим оценител.
Помощ от бюрото за техническа инвентаризация на отсъствието на сгради на обекта.

Специалистите на Банката проучват представената документация по всеобхватен начин, без да се концентрират върху нито един показател, а като вземат предвид всички данни в съвкупност. Поради тази причина кредитополучателят може да промени ситуацията в тяхна полза, като въведе допълнителни гаранции за кредитната институция. Например, ако изискваната сума надвишава максималната ставка за доходите му, той може да получи одобрение чрез привличане на съзаемници или чрез предоставяне на допълнителна гаранция (апартамент, кола и др.). След разглеждане на заявлението служителите на банката се свързват с клиента и го информират за взетото решение.

Спецификата на договора за кредит

Одобрението от банката на заявлението на клиента не означава издаване на необходимите средства за закупуване на обекта. Парите получават пари само след подписване на договора. Важни характеристики на този документ са следните:

Правото за изграждане на селска къща и други сгради възниква от кредитополучателя веднага след сключването на договора с банката в съответствие с член 1 от Кодекса за земята на Руската федерация.
В зависимост от договорните условия, кредитополучателят е длъжен да получи разрешение от заемодателя да развие парцела или може да го направи без него. Въпреки че земята е придобита за строителство и изискването за информиране на банката често е от формален характер, те не трябва да бъдат пренебрегвани, тъй като фактът на нарушението може да бъде записан в кредитната история.
Договорът трябва да съдържа най-подробно описание на парцела с посочване на цената и да бъде нотариално заверено.

Регистрация на ипотечни кредити

Последният етап от регистрационните услуги за кредитиране на покупката на парцел ще бъде обжалване пред Rosreestr. Там се извършва регистрация на ипотека - съгласно член 20 от Закон № 102-ФЗ, този процес е задължителен. Формулярът за попълване може да бъде изтеглен на официалния сайт на Rosreestr или получен в офиса на тази организация. Целият процес отнема 14 дни, след което кандидатът ще получи държавен сертификат.

Коя банка може да вземе заем на земята

Основните показатели, на които трябва да се обърне внимание при избора на правилните опции сред офертите на кредитната институция, са лихвеният процент и срокът на кредита. С помощта на онлайн калкулатор можете лесно да правите изчисления, като сравнявате условията на различните банки. Таблицата показва най-популярните и достъпни предложения за покупка на земя:

Име на банката	Курсове, %	Максимален размер на кредита, рубли	Максимален срок на ипотека, години
VTB 24	11.1	15 000 000	20
Promsvyazbank	9.4	25000000	25
Банк Център-Инвест	10.5	10000000	20
спестовна каса	9.5	30000000	30
Земеделска банка	8.95	20000000	30
ROSEVROBANK	8.3	10000000	20
Делта Кредит	8.25	20000000	25
BIN	9.75	25000000	30
Svyazbank	8.95	30000000	30
Zapsibcombank	10.5	50000000	30

Кредитополучателят трябва да вземе предвид, че таблицата показва минималните лихвени проценти по ипотеки върху земята. В зависимост от ситуацията, те могат да се увеличат, например, когато се свържат със Сбербанк, те се увеличават:

за онези, които не са клиенти на банката - с 0.5%;
за периода преди ипотечната регистрация - с 1%;
ако кредитополучателят не иска да застрахова живота и здравето си - с 1%.

VTB 24

Тази банка няма отделна оферта за закупуване на парцел, но за тази цел ще бъде подходящ неподходящ заем за покупка на недвижим имот. Условията са следните:

Възрастта на кредитополучателя е на възраст 21-65 години (по-нататък вторият показател е към крайната дата на плащанията по договора).
Авансовото плащане отсъства.
Характеристики на издаване - минимален пакет от документи (паспорт, SNILS, удостоверение за доходи) за първоначалното одобрение на заявлението. Съществуват преференциални условия за държавните служители.
Периодът за преглед е 3 дни.

Promsvyazbank

Въпреки че тази финансова институция е специализирана в кредитирането на малки и средни предприятия, съществува и продуктова линия за обикновените граждани. Характеристиките на това предложение за ипотека ще бъдат както следва:

Допустимата възраст е 21-70 години.
Авансово плащане - от 20%.
Характеристики - задължително живото и здравно осигуряване. Изисква фиксиран работен телефон. Задължените заемополучатели не следва да бъдат привличани за срока на договора за кредит.
Условия - до 7 дни.

Банк Център-Инвест

Ипотека върху земя в тази финансова институция има различни условия в зависимост от срока на договора. Минималната ставка от 10, 5% се прилага, ако кредитният период не надвишава 10 години. Ако е повече, то минимумът е 11%. Условия за издаване:

Възрастта на кредитополучателя е 18-65 години.
Авансово плащане - от 25%.
Характеристики на издаване - имате нужда от копия на всички страници на паспорта, отчет за доходите за последните 6 месеца (с месечна разбивка), заверено копие от трудовия трудов документ, съгласието на съпруга (за женени). Кредитирането е достъпно за жители на Москва, Москва, Нижни Новгород, Ростов и Волгоград, Ставропол и Краснодар.
Периодът за преглед е 1-5 дни.

спестовна каса

Поради високите изисквания към кредитополучателите, заемите за тази финансова институция не са достъпни за никого. В същото време тези, които са получили ипотека, могат да отложат плащанията или да удължат срока на тази услуга, ако е налице увеличение на разходите за изграждане на жилищна сграда. Информация за кредитиране:

Допустимата възраст е 21-75 години.
Авансово плащане - от 25%.
Характеристики - след одобрение на заявката, кредитната карта Visa / MasterCard Credit Momentum може да бъде издадена с лимит до 600 хиляди рубли. Ипотека може да се взема в чуждестранна валута (курс - от 9, 1%).
Дати - до 3 дни.

Земеделска банка

Кредитната политика на тази финансова институция е фокусирана върху развитието на селскостопанския сектор, следователно, освен закупуването на земя за крайградско строителство, ипотеки могат да бъдат използвани за развитието на домашни градини. Банката прави следните условия:

Възрастта на кредитополучателя е 21-65 години.
Първоначално плащане - от 15%.
Характеристики на екстрадицията - за мъже на възраст под 27 години е задължителен документ за връзката с призовката.
Условия за разглеждане - до 5 дни.

ROSEVROBANK

Ипотечният пакет на тази финансова институция е по-лесен за получаване, отколкото в други банки, докато потенциални клиенти, които ще вземат пълен пакет застраховки и нямат проблеми с изплащането на предишни кредити, могат да очакват нисък лихвен процент. Изисквания към кредитополучателите:

Възраст - 23-65 години.
Авансово плащане - от 20%.
Характеристики - не само за гражданите на Русия, но и за Беларус и Казахстан. В случай на предсрочно погасяване не се прилагат санкции.
Разглеждане - 5 дни.

Делта Кредит

Условията, наложени върху избрания парцел за тази финансова институция, не се различават от другите банки, а лихвеният процент е един от най-малките. По этой причине тем, кто пытается получить ипотечное кредитование на землю, нужно обязательно попробовать подать заявку в ДельтаКредит. Условия выдачи кредита:

Возраст заемщика – 20-64 года.
Первоначальный платеж – от 15%.
Особенности выдачи – наличие военного билета для одобрения заявки не имеет значения. Есть специальная программа, сокращающая переплату (платеж раз 14 дней).
Сроки рассмотрения – до 7 дней.

BIN

Предложение этой финансовой организации удобно для тех, кто запланировал крупную застройку – при достаточном доходе (или залоге, обеспечении) размер кредитования может быть увеличен сверх лимита. Но при этом высокий первоначальный взнос очень сильно ограничивает количество получателей этой ипотеки. Характеристиками этого банковского продукта являются:

Возраст – 18-65 лет.
Аванс – 40% для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 50% для других регионов.
Особенности – возможность оформления в рамках военной ипотеки, использование материнского капитала для первоначального взноса.
Рассмотрение – до 3 дней.

СвязьБанк

Это ипотечное предложение будет удобно в случаях, когда у заемщика не так много денег на первоначальный платеж. Понижение авансового взноса, как правило, сопровождается у банков повышением процентной ставки, но к Связьбанку это не относится. Описание условий ипотеки:

Возраст заемщика – 21-65 лет.
Первоначальный платеж – от 15%.
Особенности – возможно досрочное погашение, доступно пенсионерам.
Сроки рассмотрения – до 5 дней.

Zapsibcombank

Как и во многих других финансовых организациях, тут есть преимущество для зарплатных клиентов – процентная ставка по ипотеке на покупку земли будет меньше, чем для остальных заемщиков. Общие условия выдачи:

Допустимый возраст – 21-65 лет.
Аванс – от 20%
Особенности – погашение возможно только аннуитетными (равными) платежами.
Рассмотрение – до 7 дней.

Порядок погашения ипотеки на приобретение земли

Вместе с подписанием кредитного договора банк составит для клиента график платежей, где указывается размер и дата выплат. Самыми удобными будут аннуитетные ежемесячные платежи. Если заемщик имеет сезонную доходность, многие банки допускают и ежеквартальное погашение задолженности, но в этом случае переплата будет больше. На размер платежа влияют и другие факторы – таблица показывает, как меняется размер ежемесячных выплат по ипотеке на 3 миллиона рублей под 10% годовых, в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования:

Первоначальный взнос, процентов/рублей	Срок ипотечного договора, лет	Величина платежа, рублей
25 / 750 000	10	29 734
30 / 900 000	10	27 752
40 / 1 200 000	10	23 788
25 / 750 000	15	24 179
30 / 900 000	15	22 567
40 / 1 200 000	15	19 343
25 / 750 000	20	21 713
30 / 900 000	20	20 266
40 / 1 200 000	20	17 371