Всеки, който е трябвало да си купи апартамент, без да има достатъчно пари в джоба си, знае какво е ипотека за жилище - дългосрочно целенасочено кредитиране за покупка на недвижими имоти. Основното условие на заема е регистрацията на обезпечение под формата на земя, къща, апартамент. Това дава възможност да се купуват жилища за тези, които нямат спестявания, а гражданите с ниски доходи и социално незащитени граждани могат дори да разчитат на програми за държавна подкрепа.
Какво е ипотечен кредит
Кредитите, обезпечени с имот, започнаха да практикуват древните гърци, които влезли в името "ипотечно кредитиране" в ежедневието. Сега ипотека е форма на банково кредитиране, включващо издаването на заем за закупуване на недвижими имоти. Отличителна черта на този вид кредитиране е задължителната регистрация на обезпечението.
Правната рамка за функционирането на ипотечната система за жилищно кредитиране е определена в съответните закони. Поради регулирането на въпроса на законодателно ниво ипотеката днес е полезен и достъпен начин за руските граждани да подобрят условията си на живот, а за кредиторите - начин да се гарантира връщането на заеми и лихви по тях.
За да разберете какво представлява ипотеката и как тя работи, трябва да сте запознати с неговите отличителни черти и характеристики. Същността на ипотеката е следната:
- Предназначение. Заемът е предназначен за закупуване на жилищни имоти и не може да бъде изразходван за други цели.
- Публичност. Регистрацията на жилище като залог се регистрира от регистриращите органи.
- Заложеното имущество остава в собствеността на длъжника. Апартамент, декориран със заем, може да бъде отдаден под наем, продаден (заедно с товар), реконструиран, ако е посочен в условията на договора.
Предоставянето на заем при жилищни кредити се характеризира с изключителното право на кредитора да се разпорежда по свое усмотрение с прехвърляното по договора имущество, ако заемът или лихвата не са платени от кредитополучателя. Банката има право да предостави обезпечение на търга и за сметка на получените средства за погасяване на дълга, произтичащ от неплащане. Освен това ипотечните кредити имат следните характеристики:
- Преобладаващо дългосрочно (срокът за издаване на заем е от 15 до 30 години, краткосрочните заеми за период от 3-5 години не са особено популярни поради високия рисков фактор както за кредитополучателя, така и за заемодателя);
- ниска лихва (в сравнение с други видове кредити);
- задължително авансово плащане (което може да бъде от 10 до 40% от цената на жилищата).
На кого осигуряват
Заемът е на разположение на трудоспособни лица, които имат руско гражданство, навършили осемнадесет години. Шансовете за положително решение относно възможността за издаване на кредит са по-високи, колкото по-голям е размерът на текущия месечен доход, и колкото по-ниско, толкова по-скъпо е планираното за закупуване жилище. Наличието на съществуващи финансови задължения се отразява неблагоприятно върху разглеждането на възможността за издаване на заем.
За да се намали рискът от невъзстановяване на размера на кредита, банките могат да поискат данни за поръчители, които в случай на неплатежоспособност на кредитополучателя ще могат да осигурят плащането на фиксирани плащания. Предимството при кандидатстване в банката за ипотека се дава на собствениците на жилища, ако искат да закупят по-скъпо в замяна.
Видове ипотеки
Класификацията на ипотечните кредити се извършва въз основа на параметри, свързани с кредитора, които са основата за разработване на банкови програми. Тези знаци могат да бъдат:
- цел на кредитирането;
- обект за недвижими имоти;
- вид кредитор;
- вид на кредитополучателя;
- метод на рефинансиране.
По вид депозит
Видовете ипотеки, базирани на вида на обезпечението и метода на придобиване, са:
- относно новопридобитите жилища;
- върху имущество, собственост на кредитополучателя.
За всички видове обезпечения е важно неговото състояние. Банкова институция е малко вероятно да издаде заем, ако имотът се предлага като обезпечение, което е:
- извънредни ситуации;
- oldness;
- предмет на разрушаване;
- изискващи спешно (не планирано) ремонтиране.
По вид жилище
Както се вижда от банковата статистика, кредитите се отпускат главно за закупуване на типичен жилищен имот, притежаван от някого (вторичен пазар). В допълнение към тази опция, съществуват следните видове жилищни недвижими имоти, при покупката на които може да се предостави ипотека:
- На първичния пазар. Тази категория включва апартаменти, които все още не са въведени в експлоатация, за които няма собственост.
- На вторичния пазар. Вторичните жилища са тези, които са собственост и се предлагат за продажба.
- За изграждане на собствен дом. Основното условие за кредит е собствеността върху земята.
- В стаята в апартамента. От него ще се изисква да предоставят официален отказ на други собственици да купуват.
- На вили, вили, вили, къщи. Кредити за закупуване на такива обекти се издават от банките на индивидуални условия, разработени съвместно с предприемачи.
Характеристики на кредитиране
Всеки вид емитиране на ипотечен кредит се характеризира със специфични характеристики, които са предопределени от риска от неизпълнение. Като се има предвид възможността за финансиране на покупката на жилище, банката се отблъсква от това колко бързо и доколко ще бъде реализирано обезпечението при неизпълнение на договорните задължения от страна на кредитополучателя. Плащането на банкови услуги, лихвените проценти, извършването на авансови плащания служат като гаранции за своевременното плащане от страна на кредитополучателя на дължимите вноски, като размерът им се определя въз основа на критерии за риск.
За военнослужещи
За да отговорите на въпроса какво е ипотека за жилища за военнослужещи, трябва да се обърнете към държавната програма, предназначена да подобри условията на живот на руските граждани, които са посветили живота си на защита на страната. Държавната подкрепа на договорно нает военнослужещ се извършва на базата на нормите на действащото законодателство. Регистрацията на военна ипотека се извършва, като се вземат предвид натрупаните вноски по време на услугата. За да станете член на тази програма, трябва:
1. Сервирайте най-малко 3 години по договора.
2. Напишете доклад за включването в регистъра на участниците в програмата.
3. След получаване на удостоверението на участника се свържете с банката за целите на обработката на кредита.
4. Престоят в експлоатация до изтичане на срока на договора (при уволнение ще трябва да изплатите дълга на общо основание).
социален
Една от областите на кредитните програми е социална ипотека, която позволява на всеки руски гражданин да закупи жилищна площ на изгодни условия. За да участват в програмата, е необходимо да се докаже необходимостта от подобряване на условията на живот и получаване на жилищни досиета. Най-популярните видове обезщетения са:
- частично компенсиране на разходите за жилище;
- разпределянето на субсидии за изплащане на част от лихвата по ипотеката;
- предоставянето на средства за първоначалното плащане;
- намалена ставка за ползване на заема.
"Младо семейство"
Ипотечен кредит за жилища за млади семейства може да бъде компенсиран от държавата в размер от 35 до 40% от цената на жилищата. Общи условия:
- възрастови ограничения (до 35 години);
- всички членове на семейството трябва да имат руско гражданство;
- потвърждаване на незадоволителни условия на живот;
- платежоспособност на членовете на семейството;
- ограничения на площта на жилищата (не повече от 18 квадратни метра на човек).
Младите родители имат право да използват капитала за майчинство, за да изплатят първоначалното плащане по ипотека или лихва върху жилищен кредит. Matkapital не може да бъде изпращано за погасяване на размера на глобите, глобите, другите санкции и комисиони, предвидени в договора за кредит. Този вид държавна субсидия може да бъде изпратена за предсрочно погасяване на главницата на дълга.
С държавна подкрепа
Някои руски банки (ВТБ, Сбербанк, Транскапиталбанк, Газпромбанк) заедно с Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (АИЖК) подкрепят програмата за социална ипотека, т.е. държавна програма, насочена към осигуряване на достъпни жилища за всички сегменти от населението. Правителствената подкрепа е да предоставя заеми при благоприятни условия. Разликите от ипотечния жилищен кредит по програмата за държавна подкрепа от стандартното са както следва:
- без банкови такси;
- ограничаване на размера на кредита;
- жилищата трябва да бъдат в нова сграда;
- липса на условие за задължителна застраховка „Живот“ на кредитополучателя;
- първоначална вноска от 15-20%;
- законните съпрузи трябва да бъдат съзаематели.
Изисквания на банките към кредитополучателя
За да закупи жилище на кредит, потенциалният кредитополучател трябва да отговаря на следните изисквания, несъответствието, което е причина за отказ:
- минимална възраст - 18 години;
- максималната възраст към момента на прекратяване на договора е 75 години;
- Руско гражданство;
- място на работа в Русия;
- трябва да имате доказани източници на доходи;
- общ трудов стаж не по-малко от 1 година;
- непрекъсната работа на последната работа за повече от 3 месеца;
условия
Преди да пристъпите към процеса на регистрация на ипотеката, трябва да разгледате основните параметри на сделката. Важните условия на ипотеката включват:
- валута на кредита (рубли, долари, евро);
- размера на годишната лихва;
- банкова комисия;
- необходимостта от застраховка;
- срок на погасяване на дълга;
- честота на погасяване на кредита;
- санкции за забава за плащане.
Лихвени проценти
Банките издават ипотечни кредити при условия от 9 до 11, 5% годишно. За удобство на кредитополучателите има калкулатори на уебсайтовете, с които можете самостоятелно да изчислите сумата на месечното плащане. Условията за издаване на средства за закупуване на жилища могат да включват такива схеми за изплащане:
1. Фиксиран лихвен процент - непроменен през целия срок на договора.
2. Растящи плащания - процентът остава непроменен, но задължителните плащания нарастват.
3. Променливият курс (плаващ) - обвързан с пазарни индекси, може да се променя на всеки 3 или 6 месеца.
4. Комбинирана ставка - фиксирана за определен период от време (3-5 години).
Размер и срокове
За да се закупи жилище въз основа на ипотека, трябва да се разбере, че размерът на кредитирането може да бъде ограничен. Следните фактори влияят на размера на кредита:
- месечен доход;
- срок на заема;
- сумата на първоначалното плащане;
- цената на жилищата, планирани за покупка.
Периодът, за който е възможно да се вземе заем, зависи от възможността за извършване на месечни плащания, които не надвишават 40-45% от равнището на дохода (сумата на приходите минус съществуващите задължения). Падежът се избира от кредитополучателя самостоятелно след консултация с банката и неговите финансови възможности трябва да се изчисляват, за да се избегне забава за плащане.
Застраховка на риска
Регистрацията на сделката включва задължително застраховане на обезпечението поради факта, че понятието ипотека е свързано с високи рискове, както за заемодателя, така и за кредитополучателя. При издаване в съда за дълъг период, кредиторът трябва да бъде сигурен, че в случай на повреда или унищожаване на имота, кредитополучателят ще изпълни своите договорни задължения. При настъпване на застрахователно събитие застрахователното дружество се задължава да обезщети нанесените щети на ипотечния жилищен фонд, без да обременява длъжника на банката с допълнителни разходи.
Възможност за предсрочно погасяване
Индивидуалните условия на договора за кредит при ипотека могат да бъдат предвидени за възможност за предсрочно погасяване, което се извършва или на части, или наведнъж (целият дълг е затворен в една сума). Предпоставка за предсрочно погасяване е личен депозит от длъжника в касата на банката (обичайното плащане може да бъде извършено от всяко лице).
Как да изберем програма за ипотека
Преди да вземете ипотека, трябва да изберете подходящата програма. Критериите за този въпрос са:
- Банкова програма. Наличието на положителен опит и добра репутация ще бъде плюс.
- Размерът на минималното първоначално плащане. Зависи от наличието на собствен капитал.
- Лихвен процент. При по-ниска ставка, надплащането се намалява.
- Краен срок за погасяване на дълга. Трябва да се избира въз основа на реални финансови възможности.
- Честота на погасяване и размерът на плащанията. Основното задължение на платеца е своевременното плащане, провалът на това условие се наказва с глоба.
документи
Кредитите се предоставят от банката след разглеждане на молбата на потенциален кредитополучател и необходимите документи, които им се предоставят. На етапа на обжалване не е необходимо да се предоставя целият пакет документи. За да се разгледа възможността за издаване на целеви заеми, кредитополучателят представя заявление за установената форма и въпросник. След проверка на посочените данни започва процедурата за обработка на документи и събиране на справки.
При кандидатстване
Списъкът на документите, изисквани от банките за разглеждане на заявление, е както следва:
- лична карта (оригинален паспорт);
- удостоверение за пенсионно осигуряване;
- военно удостоверение или удостоверение, че лицето не подлежи на обжалване;
- копие от трудовата книжка, заверена от работодателя или собственика на дружеството;
- удостоверение за получения доход (заплата) по време на работа на това място.
- информация за допълнителните доходи.
След одобрение
След като получи положителен отговор от банката за предоставяне на ипотечен кредит, е необходимо да се изготвят следните документи:
- договор за продажба на жилища;
- документални доказателства за регистрация на собствеността върху този обект;
- технически паспорт на недвижими имоти;
- удостоверение за липса на дълг по битови сметки;
- извлечение от книгата;
- данни за продавача на жилища;
- сключване на независима оценка на недвижими имоти;
- заявление за застраховка на обезпечение.
Плюсове и минуси на жилищни кредити
По въпроса за вземане на ипотека или не, трябва да се подходи внимателно и внимателно. Преди да решите да проектирате договор за кредит, трябва да оцените финансовите си възможности, да се запознаете с условията на кредиторите. Плюсовете и минусите при закупуването на жилищен кредит са представени в таблицата по-долу:
|
предимства |
недостатъци |
|
Възможността за подобряване на условията на живот при липса на необходимия капитал за закупуване на апартамент |
Надплащане, чийто размер може да достигне 100% |
|
Фиксирана цена на жилищата, дори ако ситуацията в пазара на недвижими имоти промени |
Наличие на допълнителни разходи (застраховка, комисионни) |
|
Възможност за придобиване на собственост върху апартамента веднага след сключване на договора за ипотека |
Повишени банкови изисквания (в сравнение с потребителските кредити) |
|
Данъчни стимули (освобождаване от данък върху доходите) |