За придобиването на имота се използват всички известни опции: покупка и продажба, дарение, наследяване. Съществува по-рядко срещан начин за сключване на сделка за преиздаване на имот - сключване на анюитетен договор, съгласно който можете да заплатите цената на придобиване на части за дълъг период. Такова споразумение има много нюанси и е необходимо да ги разберем в детайли.
Какво представлява наемът
В превода думата rent има много значения, изразява икономическия смисъл на думата - връщане и даване. Сключването на договор за наем включва участието и задълженията на две страни:
- Една от страните, която става след подписването на договора на получателя на наема, се задължава да прехвърли имота в собственост на друго лице.
- Втората страна се нарича платец, получава собственост в собственост и е длъжна да заплати наем за определен период или да запази бившия собственик като компенсация за стойността на имота.
Такива споразумения се уреждат от Гражданския кодекс на Руската федерация. Договорът за анюитет има свои характеристики:
- Налице е смяна на собствеността върху имота, но платецът няма право да се разпорежда с имота, защото тежестта му е наложена - залог се издава.
- Заплащането на закупения имот се извършва на вноски. За тези две характеристики сделката прилича на ипотечно кредитиране. Разликата се крие във факта, че дори гражданите с ниски доходи, които не отговарят на изискванията на банките, могат да издадат покупка на недвижими имоти, а новите собственици не трябва да плащат лихви.
- Работодателят продължава да живее в стая, която е станала собственост на другата страна.
Предметът на сделката се счита за индивидуално дефиниран имот, той може да включва:
- недвижими имоти;
- движими;
- на пари;
- ценни книжа.
За закупуване на жилища се изготвя главно договор за наем. Понякога този вид пререгистрация на собственост е единствената възможност:
- получаване на жилищни имоти за хора с ниски доходи;
- подобряване на финансовото състояние на самотните възрастни хора.
Видове договори за наем
Начинът за получаване на обезщетение за придобитото имущество се определя от условията на документа. Има форми на наемни такси:
- под формата на парична сума;
- под формата на предоставяне на услуги;
- комбинирано - печелене на пари и предоставяне на услуги.
Класификацията на договорите за наем се основава на признаците на разликата в продължителността на сроковете на сключените сделки и на методите за компенсиране на стойността на имота. Има следните типове:
- постоянен наем;
- анюитет;
- поддържане на живота с зависим.
Договор за постоянен наем
Този вид няма ограничения за периода на наемните плащания и е с неопределен характер. Условията на договора могат да предвиждат прехвърляне на права на получателя на трето лице. Споразумението може да бъде прекратено по предложение на една от страните и по взаимно съгласие, а наемните плащания могат да бъдат заменени с откуп. Изчисленията за такава сделка могат да се правят в парична, комбинирана форма или метод за предоставяне на услуги.
Договор за анюитет за апартамент
Условията на този метод за смяна на собственика на апартамента включват:
- Извънредно парично плащане.
- Плащанията се извършват съгласно условията на споразумението на месечна база или в края на тримесечието.
- Срокът на договора е ограничен до периода на живота на бенефициента, а след смъртта му се прекратява плащането на наеми.
Договор за поддръжка през целия живот
Такъв договор за анюитет е подобен на предишния тип - краят на периода за плащане на наема се счита за ден на смъртта на получателя. Има особености на отношенията на страните в този случай - компенсация за стойността на недвижимия имот възниква чрез предоставяне на услуги на заемодателя, които осигуряват пълна поддръжка и грижи за тях. Това, например:
- хранене;
- закупуване на дрехи;
- лечение;
- ремонт на апартамента.
Страни по договора за наем
Две страни участват в такава сделка:
- Получател на наема Той е по споразумение наемодател, неговата цел е да генерира доход. Физическо лице или организация с нестопанска цел може да действа като бенефициент на всяка форма на плащане на имущество.
- Платец на наем или длъжник под наем. Целта му е да закупува имот на вноски в дългосрочен план. Съгласно законодателството физически и юридически лица могат да действат като данъкоплатци.
Как да сключите договор за анюитет
Правилно изготвен договор за наем е гаранция за гарантиране на правата на собственост на двете страни. Страните трябва да предоставят всички нюанси:
- За да се изключи възможността за обявяване на недействителност на сделка, длъжникът трябва да се погрижи кредиторът да получи медицинско становище относно неговата правоспособност.
- Можете да избегнете недоразумения между страните в бъдеще, ако веднага определите времето на плащане.
- В случай на сключване на договор за поддържане на живот с зависим, е необходимо да се състави подробен списък на всички услуги, които се очакват като компенсация за недвижим имот.
Правила за регистрация
За да се сключи сделка, страните трябва да направят следното:
- Собственикът на имота трябва да събере документи за апартамента: правото на собственост, удостоверения за пребиваване на жителите в него. Все още трябва да получите информация за кадастралната стойност на обекта.
- Само писмената форма на споразумението се счита за законна. С примерен образец на документа трябва да се свържете с адвокат: той може да ви посъветва да регистрирате липсващите данни. След изготвянето на окончателния вариант на споразумението, трябва да получите нотариално удостоверение.
- Транзакцията под наем включва отчуждаване на имота, така че държавната регистрация е задължителна за него, в противен случай споразумението ще бъде анулирано.
Договор за образец
Договорът за наем не е задължителен документ. Той се съставя във всякаква форма и съдържа:
- паспортни данни на получателя на наема и наемателя;
- информация за предмета на договора - имота и неговата стойност;
- срока на сделката и начина на плащане на имота;
- може да се предвиди правото на обратно изкупуване от длъжника или прехвърлянето на правата на кредитора или на длъжника на наследника.
Как да направите наем с престой през целия си живот
Особеността на този вид сделка е, че след сключването му получателят на рентата продължава да живее в бившия си имот. Апартаментът по договора за наем става собственост на наемателя, но той няма право да живее в него и да се разпорежда с имота без съгласието на предишния собственик. Наемният апартамент с доживотно пребиваване означава, че наемателят има право да се разпорежда с апартамента след:
- смърт на получателя;
- обратно изкупуване, ако това е предвидено в условията на договора, или длъжникът е уведомил кредитора за желанието си три месеца преди прекратяването на плащанията.
Съществени условия на договора за анюитет
Задължителните условия, без които не е възможно да се изготви документ, и които ще бъдат признати за незаконни, са:
- страните по сделката - наемателя и наемателя;
- предмет на споразумението е движимо или недвижимо имущество и неговите характеристики;
- определяне на вида на договора и формата на плащане;
- задължения на длъжника да изплати обезщетение за имуществото на кредитора.
Плащания под наем
Преди сключване на сделка страните трябва да определят размера на обезщетението за придобитото имущество. Законодателството предвижда регулиране на размера на плащанията и задължителното им индексиране. Моля, имайте предвид, че:
- размерът на наемните плащания на месец не трябва да бъде по-малък от минималната работна заплата с годишна рента;
- долната граница на цената на услугите на месец в парично изражение е ограничена до размера на две минимални заплати за поддържане през целия живот с зависим.
Срок на договора
Сделката включва дългосрочен характер на договора за наем. Взаимоотношенията между наемателя и наемателя, съгласно закона, могат да бъдат прекратени само след смъртта на бившия собственик в случай на доживотна анюитет или издръжка за цял живот с зависим човек. С постоянни наеми плащанията са с неопределен характер.
Начини за гарантиране на правата на получателя на наема
За да изпълни задълженията си към кредитора, законът предвижда начини за въздействие върху новия собственик. При сключване на сделка с недвижими имоти се сключва договор за ипотека и се обременява собствеността. В случай на движимо имущество е предвидено длъжникът да заложи или да издаде гаранция, да застрахова преиздаденото имущество. Неизпълнение на предвидените задължения от данъкоплатеца може да бъде основание за прекратяване на договора и загуба на правото на собственост върху имота.
Плюсове и минуси на договора за наем
Споразумението се характеризира с алтернативност (рискове) - неговите условия съдържат рискове и за двете страни:
- Кредиторът и длъжникът могат да получат по-малко обезщетение за разходите си за собственост поради несигурност по отношение на срока. Случва се, че кредиторът умира бързо и длъжникът получава апартамент за минимални плащания. Това се случва в обратната посока - получателят на рента преживява наемник и дори наследник.
- Повреда или загуба на имущество не освобождава длъжника от допълнителни плащания, той може да изисква само прекратяване на сделката.
- Платецът на наем не може да пребивава в придобития апартамент или да се разпорежда с него.
- Съществува риск от измама и от двете страни. Понякога пенсионерите се стремят да сключат сделка за генериране на доход и след това търсят причина за прекратяването му. Случва се, че наемателят безскрупулно се грижи за възрастния човек и иска да доближи смъртта му.
облагане с данъци
При сключване на сделка за наем се използват правилата, които се използват за продажба или дарение. Случаят, когато нов собственик придобива имот срещу заплащане, е еквивалентен на покупко-продажба. Платецът на наемателя има право на приспадане на имуществен данък, чийто размер е равен на сумата на разходите за придобиване.
За получателя сумата, получена за преиздадения имот и под формата на последващи периодични наемни плащания, се счита за доход и е облагаема. За изчисляване на данъци общата сума на дохода се намалява с удържане на данъци и имущество и се умножава по 13%. Приспадането на собственост (1 000 000 рубли) може да бъде заменено със сумата от разходите за придобиване на собственост, ако има потвърждения (чекове, квитанции).
При получаване на недвижим имот за наем под наем се прилагат разпоредбите на закона за договора за дарение. Данъкоплатецът ще може да избегне данъчното облагане, ако кредиторът е близък роднина. Във всички останали случаи повторното недвижимо имущество се счита за доход, получен в натура, и се облага с данък в размер на 13%.
Как да прекратим наем
Нотариусът може само доброволно да прекрати сделката с взаимното съгласие на кредитора и длъжника. В други случаи споразумението може да бъде прекратено само в съда. Причината за прекратяване на сделката в съда може да бъде признаването на недееспособността на бенефициента или, ако се установи фактът, че платецът не е изпълнил задълженията си. За да елиминира риска от искове, получени от бенефициента или неговите роднини до длъжника, той трябва да се погрижи за:
- медицински доклад за капацитета на кредитора към момента на сделката;
- чекове, разписки, потвърждаващи разходите на наемателя за поддръжката на получателя на наема.