Когато продавате или купувате недвижим имот, можете сами да попълните договор за продажба на апартамент или да се свържете с адвокат. Специалистите ще ви помогнат да направите хартиен носител, да посочите необходимата информация, да се уверите, че документът е правно обвързващ. При самонапълване съществува риск да се сблъскате с измамници или неправилно формализиране на сделката, правейки я невалидна.

Какво е договор за покупка на апартамент?

В правната терминология, договорът за покупко-продажба означава документ, удостоверяващ сделката за прехвърляне на жилищен недвижим имот - прехвърляне на апартамент в собственост на друга страна. Той е регистриран в териториалните органи на Федералната регистрационна служба на Руската федерация. Споразумението за закупуване на жилища има две форми:

  • просто писмено съгласие - документ, подписан от страните, съдържа споразумения за посочените съществени условия, ако съдържа повече от един лист, те трябва да бъдат зашити и подписани;
  • съставен от нотариус - включва проверка на капацитета на участниците в сделката, удостоверяващ завещанието, превод на други езици при необходимост, осигуряване на съответствие със закона, изисква заплащане на такса, в зависимост от стойността на обекта.

Правна уредба

Източници на правна уредба на федералното законодателство при изготвянето на договора за продажба (ДКП) на имот са:

  • Граждански, жилищни, семейни кодекси на Руската федерация;
  • Законът “За нотариуса”, Федералният закон “За държавната регистрация на правата върху недвижимите имоти”;
  • Постановления на правителството на Руската федерация за целеви програми и продажба на майчинския капитал;
  • Заповед на Министерството на икономическото развитие "За одобряване на работата по кадастъра и държавната регистрация на сделките";
  • заповеди на Министерството на строителството "За одобряване на условията за жилищни сгради" и "За препоръки за категории граждани, които имат право да купуват недвижими имоти или отдават под наем";
  • Конституцията на Руската федерация.

Как да организираме сделка за продажба на апартамент

Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот става под формата на споразумение. Регистрация на продажбата на апартамент започва с уведомяването от продавача на собствениците на жилища за продажбата и освобождаването им от мястото на пребиваване. Купувачът трябва да провери хартията, да се увери, че правата на непълнолетните не са нарушени или неспособни, няма писмени. След това се установява размерът на сделката, изготвя се договор за договор, който понякога се заверява от нотариус. Документите подлежат на задължителна регистрация в Държавния регистър.

Изисквания за регистрация

След успешна проверка на собствениците на жилищен имот, продължете с проучването на текста на договора. При извършване на транзакция трябва да се изискват данни:

  • адрес на апартамента, вид на имота, действителната площ;
  • цена (рубли и / или валута) за целия обект или квадратен метър;
  • информация за собствениците, реда за тяхното освобождаване, освобождаване на продавания имот;
  • заявления са данните на паспорта, удостоверението за брак при сключване на брак на купувача, нотариално заверяване на съгласието на съпруга / съпруга за сключването;
  • ситуацията изисква договор за ипотечен кредит, ипотека от банка, удостоверения от психо-неврологични и наркологични диспансери за липсата на отчитане на продавача на апартамент, жилищен сертификат, капитал за майчинство.

Съдържание и предмет на договора

Според Гражданския кодекс предметът на договорните книжа е стоката - плоска. Тяхното съдържание включва отчуждаването на материалния обект. Документът е платен, двупосочен, взаимен. Целият текст може да бъде разделен на части:

  1. Обща информация: дата на лишаване от свобода, място на съставяне, пълно име, място и дата на раждане, гражданство на страните, техните паспортни данни, адреси, банкови данни.
  2. Описание на предмета на сделката: адресът на жилищната сграда, местоположението на стаята, номерът на апартамента.
  3. Цена, начин на плащане, срокове (посочена сума).
  4. Реквизити на заглавни документи.
  5. Информация за недостатъците и недостатъците на имота, ако има такива.
  6. Данни за регистрираните граждани.
  7. Правата и задълженията на продавача, плюс тези, които се поемат от купувача, отговорност на продавача, отговорността да се поеме от продавача, процедурата за разрешаване на спорове.
  8. Заплащане на разходите по сключването, броя на копията, датата на подписване на акта.
  9. Освен това се съставя акт за прехвърляне, задължително нотариално заверено пълномощно подлежи на регистрация.

Страни по сделката

На страниците на договора за продажба на апартаменти се появяват най-малко две страни. Един (продавачът) прави продажба, се задължава да прехвърли имота в собственост на друг, купувачът се задължава да заплати определена цена за имота, след което се подписва актът за прехвърляне. За хартията има повишени изисквания за детайлизиране на позицията (адрес, кадастрален номер, площ), при липса на данни сделката става невалидна.

Съществени условия

Елементите от материалните условия на страниците на договора за продажба на недвижими имоти са предмет и цена. Това включва описанието, името на обекта, сумата с думи. При уточняване на плащането в параграф „Процедура за сетълмент” се посочват собствените средства или разсрочен план или капитал за майчинство. За всеки елемент се изисква подробна информация, включително срока на плащане.

Ако не всички собственици са освободени от апартамент, те могат да бъдат освободени от съдебно решение, с изключение на следните категории, които имат права дори след продажбата на недвижими имоти:

  • граждани, които отказват да приватизират, но имат право на предимство заедно с продавача;
  • включени в поръчката;
  • живот на основата на договорно споразумение за поддържане на живота с зависим човек;
  • с право да използват жилище въз основа на завещателен отказ, продължителността се посочва в завещанието за наследство (продължава от няколко години, може да бъде за цял живот).

Допълнителни споразумения

Към официалния договор за продажба на апартамент могат да бъдат приложени допълнителни споразумения, чийто списък е посочен в основния текст. Регистрацията се извършва след разглеждане на въпроса от страните и общото споразумение за въвеждане на изменения или допълнения. Те включват:

  • изясняване на детайлите на страните;
  • промяна на цената на споразумението;
  • честотата на плащане при определяне на сумата на преводите на вноски.

Основания за прекратяване

От обичайните причини за прекратяване на договора за продажба на апартамент се разграничават следните ситуации (което прави сделката невалидна):

  • решението на собственика на имота за отмяна на продажбата на жилище;
  • израз на отказа на купувача да закупи;
  • промяна на паричната ситуация - купувачът няма достатъчно пари, за да сключи сделка, може да прекрати;
  • появата на факти за съществуването на права на трети лица върху недвижими имоти, тежести, просрочени плащания, данъчна забрана, наложен арест, скрити недостатъци;
  • неспазване на условията на споразумението от една или двете страни.

Необходими документи

За да регистрират правилно договора за продажба на апартамент, двете страни по сделката трябва да предоставят пакет от документи за регистрация:

  • документи за собственост;
  • акт на прехвърляне;
  • паспорти на страните, всички собственици;
  • кадастрален паспорт, експликация;
  • извлечение от книгата;
  • съгласие за дейността на всички възрастни членове на семейството на собственика;
  • финансова и лична сметка;
  • удостоверение, нотариално заверено, че в момента на закупуване на обекта продавачът не е бил женен / омъжен или съгласието на съпруга да отчужди;
  • купувачът потвърждава, че по време на съставянето му също не е женен;
  • при необходимост, пълномощни на лица, действащи от името на собствениците.

Съставяне на договор за продажба

Основните параметри на договорното задължение са посочени по-горе, но те могат да варират или да бъдат допълнени с информация за вида на това, дали апартаментът се продава или акция, как купувачът плаща (вноски, парични средства, майчинство, ипотека). Съпътстващи документи към хартията са актът за приемане и прехвърляне на недвижимо имущество, протоколите за разногласия и тяхната координация.

предварителен

Ако не е възможно незабавно да се сключи договорно споразумение и да се регистрира в Единния регистър на недвижимите имоти, се сключва предварителен договор, който не изисква държавна регистрация. Втората версия на проекта е алтернатива на договорите за аванс или аванс, така че да може да прехвърли на купувача фиксирана сума пари, за да потвърди намеренията на страните.

Документите съдържат пълния обхват на условията и задълженията, които по-късно ще станат основа на основните. Това договорно споразумение е сериозно, се разглежда от съда при равни условия с принципала, когато страните се отклоняват от задължения. На страниците на предварителния договор трябва да напишете точки:

  • информация за страните по продажбата;
  • данни за пълномощни;
  • точно описание на предмета и условията;
  • срокът на лишаване от свобода, ако не е регистриран, тогава законът се дава 12 месеца, при липса на формализиране на задължението престава, вземанията и признаването на сделката стават невалидни.

По ипотечен кредит

Чрез закупуване на жилищна ипотека кредитополучателят сключва договор с продавача, който може да бъде двупосочен или трипосочен:

  1. Двустранно - е между продавача и купувача, съдържа инструкции, че жилището се закупува за сметка на привлечените средства на банката. Фактът на продажба и сделките с ценни книжа, въз основа на които апартаментът се прехвърля на заемодателя като обезпечение по кредита, се регистрират едновременно.
  2. Тристранна - смесена хартия с елементи на ипотека и продажба на жилища. Третата страна е банката кредитор. Можете да сключите документ в клона на банката на кредитора заедно с подписването на договора за ипотека. При регистрация, реда на плащанията, цената (не може да бъде по-малка от размера на ипотечния кредит), подробностите на страните, клаузата за прехвърляне и покупка на жилище от купувача като обезпечение. Ако покупката изисква вторично жилище, продавачът към датата на сделката трябва да плати комунални услуги, данъци и други разходи.

В брой

Договорът за продажба на апартамента за пари се счита за най-лесната хартия за извършване на сделката. От нюансите може да се отбележи само посочване на сумата с думи и съставяне на акта за прехвърляне на пари. Пакетът от задължителни документи включва разписка за получаване на средства, както и паспорт, хартия за апартамент, потвърждение за липса на просрочени плащания. Продавачите се задължават да предоставят сертификат за отсъствието на регистрирани граждани. Изчислението се извършва по време на регистрацията.

При закупуване на апартамент на вноски

Ако купувачът не разполага с необходимите средства, можете да изготвите договор с вноски. В този случай, текстът на документа трябва да показва, че апартаментът се продава с разсрочено плащане, при какви условия и когато (срокове) купувачът ще внесе пари. Част от парите по договора трябва да бъдат платени в момента на сделката и каква сума ще зависи от договореностите на страните.

Собственост на акции

Когато даден дял в апартамент е отчужден, продавачът е длъжен първо да уведоми писмено другите собственици, а ако никой от тях не разкрие желание за закупуване в рамките на 30 дни, можете да търсите купувач сред другите граждани. В договора за продажба на акции се посочва стойността на акцията (определена от кадастралната служба), точната площ на продаваната част от жилището. Останалата част от договора не се различава от другите видове.

С майчиния капитал

Договорът за продажба на апартамент, в който се изплаща капиталът за майчинство, съдържа задължителни точки за размера на сделката, датата на падежа, източника, от който произхождат плащанията. В алинея „Платежна процедура” се посочват номерът на удостоверението, датата на издаване, наименованието на пенсионния фонд, размерът на капитала и срокът на прехвърляне на средствата за извършената сделка.

Регистрация на документи

Всяка собственост върху недвижими имоти трябва да подлежи на задължителна държавна регистрация, съгласно Гражданския кодекс. След регистрацията на договора, трябва да се свържете с териториалния офис на Rosreestr, който ще разгледа заявлението в рамките на един месец и ще прехвърли правата от продавача на купувача. За процедурата по регистрация се установяват правилата за поддържане на Единния държавен регистър:

  • процесът се инициира въз основа на заявка, към която са приложени документи за регистриране на прехвърлянето на права;
  • заявлението посочва искането за регистрация, документите са включени (списъкът можете да намерите на уебсайта);
  • в лично заявление се представя паспорт, в случай на действия със съгласието на страните - нотариално заверено пълномощно;
  • Техническият паспорт, договорът, извлечение от книгата - всеки в два екземпляра (копие и оригинал) са приложени към договора;
  • цената на регистрация за физическо лице е 1000 рубли;
  • възможен е отказ поради грешки в документите, лечение на неподходящо лице.

За компетентно изготвяне на договор за продажба на жилищни помещения, можете да се свържете с агенцията или агенцията за недвижими имоти. Опитните експерти ще вземат предвид нюансите на сделката, ще издадат хартията в съответствие с нуждите на клиента. Можете също да изтеглите формуляра за документи на юридически сайтове или да го съставите сами, но не забравяйте да оставите експертите да проверят тези документи.

Договорът за продажба на недвижими имоти са адвокати или брокери, и дори самите страни. При лично попълване се ръководи от примерни формуляри от Интернет или стари договори. Когато правите ипотечен кредит за покупка на апартамент хартия, банката и продавачът или представителите на купувача, действащи чрез пълномощник. Някои ситуации изискват нотариална заверка на сделките.

нотариална заверка

Съгласно закона, следните сделки, свързани с продажбата на недвижимо имущество, трябва да бъдат нотариално заверени:

  • дял в общата собственост на съпрузите с тежестта на акциите в нови сгради;
  • разпореждане с недвижими имоти под запрещение;
  • отчуждаване на недвижими имоти, притежавани от непълнолетен гражданин или ограничени в правоспособност.

От юни 2022-2023 г. е приет закон, според който е забранено да се продава собственост без нотариус. За работата си се начислява държавна такса. Зависи от стойността на обекта и сумата, посочена в документа:

  • до 1 млн. евро. - 1% от сумата, но не по-малко от 300 рубли;
  • до 10 милиона r. - 10000 r. + 0.75% от сумата над 1 млн. Евро.
  • над 10 млн. евро. - 77500 r. + 0, 5% от сумата над един милион.

видео

Категория:

Друг